Question 1

Wat is het eerste recht van hypotheek?

Accepted Answer

Financiert een investeerder een ondernemer om vastgoed te kopen of te herfinancieren, dan is er altijd sprake van een rechtstreekse overeenkomst. Deze wordt vastgelegd in een hypothecaire akte bij de notaris. Voor de investeerder is de grootste zekerheid dat uit deze akte zijn recht van eerste hypotheek voortvloeit.

Het eerste recht van hypotheek wordt ingeroepen als de geldlener niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen. Als het tot executie komt, dan wordt de investeerder uit de opbrengst als eerste terugbetaald, nog voordat bijvoorbeeld de Belastingdienst aan de beurt is. Het recht van eerste hypotheek is een gebruikelijke zekerheid als het gaat om vastgoed financieren.

Question 2

Wat betekent rente vervaldag?

Accepted Answer

De rente vervaldag is de dag waarop uiterlijk de rente over de geldlenig betaald moet zijn aan de geldgever. Dit is vastgelegd in de lening- en hypotheekakte.

Question 3

Wat betekent Internal rate of return (IRR)?

Accepted Answer

Wat betekent Internal rate of return (IRR)?

In de vastgoedwereld wordt doorgaans gerekend met BAR, dit staat voor Bruto Aanvangsrendement. Een BAR houdt geen rekening met kosten voor bijvoorbeeld het repareren van een dak, het vervangen van een boiler of het uitvoeren van 5-jaarlijks schilderwerk. Volgens Mogelijk geeft de BAR niet het juiste beeld bij het investeren in zakelijke hypotheken.

Mogelijk hanteert de zogenoemde Internal Rate of Return (IRR) om na te gaan of een financiering al dan niet rendabel is voor een investeerder. IRR is een internationaal erkende ratio om de rendementsverwachting te berekenen van een bepaalde belegging of investering. Het is een disconteringsvoet waarvoor de netto contante waarde van alle opbrengsten en uitgaven gelijk zijn. Met de IRR is het mogelijk om op een eerlijke manier de werkelijke rendementen van verschillende investeringen met elkaar te vergelijken.

Op de Nederlandse beurs (AEX), uitgaande van het herbeleggen van dividend, is de IRR 10,72%. Dit is een berekening over de afgelopen 30 jaar. Maar iedereen weet hoe volatiel de beurskoersen zijn. De IRR is mooi, maar is anders als een investeerder zijn belegging op de beurs weer liquide wil maken en de koers zeer laag staat.

Bij Mogelijk is de IRR 5,01%. De berekening voor een investeerder die tussentijds van zijn hypothecaire lening af wil, ziet er in een rekenvoorbeeld als volgt uit:

Lening € 175.000, aflossing naar € 112.500 in 20 jaar, zijnde 50% van de marktwaarde.
Rente 5,25% en eenmalige bemiddelingsvergoeding bedraagt 2% (5,25% =5,75% -/-0,5% factoringvergoeding). Hierbij is uitgegaan van een netto rente van 5,25% over de gehele leenperiode.
De IRR komt dan uit op 5,01%.

Bron: Iding Accountants uit Breukelen.

Question 4

Wat betekent loan-to-value (LTV)?

Accepted Answer

De loan-to-value (LTV) is het percentage waarin de leensom wordt afgezet tegen de waarde van het onderpand. Hoe lager de LTV hoe meer zekerheid dat de leensom kan worden terugbetaald uit de opbrengst van (executie) verkoop van het onderpand. De minimale eigen inbreng is bij Mogelijk 15%.

Kennisbank