Wat is vermogensrendementsheffing?

Vermogensrendementsheffing is een belasting op het rendement van uw vermogen in box 3. Deze heffing is van toepassing op iedereen waarbij de som aan spaargeld, beleggingen of ander vermogen hoger is dan het heffingsvrije vermogen. Hier leest u wat vermogensrendementsheffing inhoudt, hoe het wordt berekend en wat dit voor u als investeerder of vermogende particulier betekent.

Definitie van vermogensrendementsheffing

De vermogensrendementsheffing is geen belasting op het werkelijke rendement, maar op een fictief rendement dat door de Belastingdienst wordt vastgesteld. De overheid gaat ervan uit dat u over uw vermogen een bepaald gemiddeld rendement behaalt, ongeacht of dit in werkelijkheid zo is. Over dat veronderstelde rendement betaalt u vervolgens belasting.

Box 3 en vermogensbestanddelen

De vermogensrendementsheffing valt onder box 3 van de inkomstenbelasting. Vermogensbestanddelen die hieronder vallen, zijn onder andere:

• Spaargeld en beleggingen
• Onroerend goed (niet-eigen woning)
• Vorderingen
• Cryptovaluta

Indien de som van uw vermogen boven de grens van het heffingsvrije vermogen uitkomt, betaalt u vermogensrendementsheffing over het verschil in heffingsvrije vermogen en de totale som van uw vermogen. Daartegenover tellen eventuele schulden ook mee in box 3 en kunt u deze in mindering brengen van het totaal. Denk hierbij aan een zakelijke hypotheek of andere vorm van vastgoedfinanciering. 

Totale vermogen - schulden - heffingsvrije vermogen = vermogen waar u vermogensrendementsheffing over verschuldigd bent. 

Hoe wordt het fictieve rendement berekend?

De Belastingdienst verdeelt uw vermogen in drie categorieën:

• Bank- en spaartegoeden
• Overige bezittingen (zoals beleggingen, vastgoed)
• Schulden

Voor elk van deze categorieën wordt een apart fictief rendement bepaald. Deze percentages worden jaarlijks vastgesteld. Over het totale fictieve rendement betaalt u een vast belastingtarief (in 2025 is dit 34%).

Gevolgen voor vastgoedbeleggers

Voor vastgoedbeleggers is de impact van de box 3-heffing aanzienlijk. U betaalt belasting over de WOZ-waarde van uw panden, verminderd met schulden, ongeacht de werkelijke huuropbrengsten. Dit maakt vastgoedbeleggingen fiscaal minder aantrekkelijk, vooral bij stijgende WOZ-waarden en dalende netto rendementen.

Veel beleggers overwegen daarom alternatieven, zoals beleggen via een bv (box 2 of 1) of via fondsen met een andere fiscale structuur.

Actuele ontwikkelingen en kritiek

De vermogensrendementsheffing ligt onder vuur, omdat het werkelijke rendement in veel gevallen lager ligt dan het fictieve rendement waarover belasting wordt geheven. Dit geldt met name voor beleggers in vastgoed, gezien de oplopende kosten en daarmee dalende (huur)opbrengsten. De overheid werkt aan een nieuw stelsel dat uitgaat van werkelijk rendement. Met het formulier "Opgaaf werkelijk rendement” kunt u uw daadwerkelijke rendement aanleveren. Hier wordt geen rekening gehouden met heffingsvrij vermogen. Als het werkelijke rendement hoger uitvalt dan het berekende, fictieve rendement, blijft de verschuldigde belasting gelijk.

Lees ook meer over de wijzigingen in box 3 vanaf 2027 en de gevolgen voor uw rendement.

Verder met vastgoedfinanciering bij Mogelijk

Wilt u uw vermogen laten groeien? U kunt investeren in zakelijke hypotheken door middel van de rechtstreekse financiering, waarbij u als investeerder het eerste hypotheekrecht heeft.

U kunt ook fondsbeleggen via het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds, waarbij de inleg van u en andere participanten over meerdere vastgoedfinancieringen wordt verspreid voor een zo laag risicoprofiel tegen een mooi, geprognosticeerd rendement dat maandelijks wordt uitgekeerd.