Residentieel vastgoed onder druk: onze financieringsroutes bewegen mee

"De Nederlandse markt voor residentieel vastgoed is misschien wel een van de meest paradoxale markten waar je op dit moment in kunt ondernemen. Aan de ene kant is er een fors structureel woningtekort. Aan de andere kant maken fiscale maatregelen het verhuren van woningen aanmerkelijk minder aantrekkelijk dan een paar jaar geleden", aldus Dirk Jan van der Hoeden, commercieel directeur van Mogelijk. Hij deelt zijn visie op de markt en op de rol die non-bancaire vastgoedfinanciering speelt in een speelveld dat duidelijk aan het kantelen is.

"Er is een groot tekort aan woningen, maar tegelijkertijd zorgen fiscale maatregelen ervoor dat veel verhuurders hun woningen liever verkopen dan blijven verhuren. Vooral aan de onderkant van de huurmarkt: met oudere woningen die qua energielabel achterblijven en eigenlijk volledig gerenoveerd moeten worden, zie je nu een grote uitstroom. Eigenaren maken de rekensom: ga ik dit zelf renoveren en opnieuw verhuren, of pond ik mijn woningen uit?"

Huurlaag blijft nodig

Voor veel particuliere box 3-beleggers is het antwoord: uitponden. "Dat lost op zich een deel van de woningnood op", erkent Dirk Jan, "want starters kunnen die woningen kopen, zelf opknappen en daarmee hun eerste stap op de woningmarkt zetten. Maar daarmee creëer je niet de flexibele huurlaag die we als samenleving zo hard nodig hebben. Die schil van particuliere huurwoningen wordt eerder kleiner dan groter."

Van particuliere portefeuilles naar professionele landlords

Het gevolg: de huurmarkt consolideert. "De totale residentiële markt groeit nauwelijks, maar binnen die markt verschuift het eigenaarschap fors. Steeds meer woningen komen in handen van grotere, professionele landlords. Dat zijn ook de partijen die nu bij ons komen voor financiering: niet voor twee of drie woningen, maar voor tien, twintig of een hele portefeuille."

Onvoorspelbaarheid

"Banken zijn niet vanzelfsprekend enthousiast over dat soort portefeuilles. Daarnaast zie je dat institutionele buitenlandse beleggers, die al jaren grote portefeuilles huurwoningen in Nederland aanhouden, voorzichtiger worden. Vijf tot tien jaar onvoorspelbaarheid in de fiscale behandeling laat sporen na. Als zij keuzes maken, dan staat Nederland niet altijd bovenaan het lijstje. Wat we zien, is een markt waarin een groot deel van de financieringsvraag richting alternatieve partijen schuift. En dat is precies de ruimte waarin wij relevant zijn."

Aan de boven- en onderkant gaat het door

Ondanks de druk staat de markt zelf niet stil. "Aan de onderkant zie je veel initiatieven rond studentenwoningen en projecten waarbij bewoners voorzieningen delen: een eigen kamer of woonruimte, maar bijvoorbeeld een gedeelde keuken. Voor starters en studenten worden hier meer dan gemiddeld nieuwe initiatieven aan toegevoegd. Aan de bovenkant van de vrije sector loopt het ook gewoon door. Het lastige zit voor ontwikkelaars in de vergunningverlening: gemeenten geven die in toenemende mate alleen af als je ook een flink deel sociaal bouwt. Dat is soms een echte rekenpuzzel. Maar omdat de vraag zo groot is, vinden ondernemers en gemeenten uiteindelijk wel een weg."

De rol van Mogelijk: meerdere oplossingen onder één dak

Dat brengt Dirk Jan bij wat hij ziet als de kern van het Mogelijk-platform: "Het unieke verhaal van Mogelijk is dat we niet één oplossing hebben, maar meerdere. Afhankelijk van de fase waarin een vastgoedondernemer of een project zit, kunnen we een passende financieringsstructuur bieden. En het mooie is: die oplossingen kunnen we ook achter elkaar zetten en onderling laten doorrollen."

Dat gebeurt langs verschillende financieringslijnen:

• rechtstreekse financiering: een investeerder financiert rechtstreeks de zakelijke hypotheek van een ondernemer;
• fondsfinanciering: de financiering vindt plaats vanuit het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds;
• institutionele financiering: grotere institutionele partijen verstrekken het kapitaal.

Het echte onderscheid zit in de mogelijkheid om tussen de lijnen te schakelen. "Stel: een project zit nog in de bouwfase en past nog niet in de institutionele funding. Dan financieren we het vaak rechtstreeks. Zodra het project gerealiseerd is, kan het bijvoorbeeld overgaan naar institutionele financiering, doorgaans tegen een lager tarief."

Op dit moment maakt de wereldwijde onrust dat verhaal extra interessant, vervolgt Dirk Jan. "De marktrente op de kapitaalmarkt stijgt. Daardoor zit institutionele funding soms verrassend dicht bij de tarieven in rechtstreekse financiering. Maar zodra de wereld weer rustiger wordt, dalen die institutionele tarieven snel en hebben wij dat aanbod direct klaarliggen. Voor andere partijen, die maar één lijn hebben, is dat veel lastiger."

Financiering voor elke fase van een project

Die schakelbaarheid loopt niet alleen langs financieringsvormen, maar ook langs de hele levenscyclus van een vastgoedproject. In de situaties hieronder kan Mogelijk financieren:

• warme bouwgrond (met vergunning);
• realisatie binnen 18 maanden;
• aankoop met open invulling, zoals zelf herontwikkelen of doorverkopen (hier is een brugfinanciering mogelijk van bijvoorbeeld twee jaar);
• project opgeleverd;
• project draait operationeel en is bedrijfseconomisch rendabel.

"Veel van onze concurrenten zitten in één van die fases. Wij bieden binnen één platform de financieringsoplossingen. Dat is waar wij ons echt onderscheiden."

Meer dan residentieel en meer dan kleine tickets

Hoewel dit stuk inzoomt op residentieel vastgoed, is dat zeker niet het enige werkterrein van Mogelijk. Binnen heldere voorwaarden (waaronder een maximale LTV voor residentieel vastgoed van 85% en een duidelijk risicoprofiel) financiert Mogelijk met name:

• commercieel vastgoed (zakelijke hypotheken, beleggingsobjecten);
• recreatiewoningen;
• agrarisch vastgoed;
• licht industrieel vastgoed.

"We hebben recent gefinancierd in segmenten waar banken zich juist terugtrekken, denk aan zelfstandige producenten in voedsel en de food & agri industrie: vastgoed met een specifieker gebruik.  Dat zijn vaak gezonde, goed gerunde bedrijven die simpelweg een ander soort financier nodig hebben. Banken doen op die plekken nog steeds heel veel, maar je ziet ze in steeds meer segmenten een stapje terugzetten. Wij stappen daar verantwoord in."

"Wij doen financieringen vanaf 50.000 euro, tot dossiers van tien tot vijfentwintig miljoen euro en alles wat daartussen zit. We werken er actief aan om de grotere portefeuilles nog slimmer en efficiënter te bedienen", vertelt Dirk Jan. "Ons doel is daarvoor een aparte structuur op te zetten, zodat tickets vanaf tien miljoen niet meer over meerdere lijnen tegelijk hoeven te worden gepuzzeld, maar direct in één oplossing aangeboden kunnen worden."

Voor de intermediair: één digitale deur

Voor intermediairs is de breedte van het Mogelijk-platform een praktisch voordeel. "Een intermediair die bij ons komt, heeft via één digitale deur toegang tot al onze proposities. Hij hoeft niet bij vijf verschillende partijen aan te kloppen om voor één klant alle opties op tafel te krijgen. Hij kan in de breedte aanbieden, en daarmee is zijn kans op een passende oplossing voor zijn klant simpelweg groter. En omdat Mogelijk al meer dan tien jaar in deze markt actief is, met de bijbehorende vergunningen, is de kans groot dat we er gedurende de hele looptijd van de financiering ook nog gewoon zijn. Niet onbelangrijk in een markt waarin nogal wat regionale fondsen zijn opgekomen en waarvan, naar verwachting, lang niet alle de komende jaren zullen blijven bestaan." 

Ben je intermediair? Meld je eenvoudig aan en registreer je voor het intermediairsportaal via deze link.

Bent u benieuwd of wij u kunnen financieren?

Vul dan onze quickscan in en binnen twee werkdagen laten wij u weten welke leensom haalbaar is.