Onduidelijkheid over box 3: scenario's bieden houvast

Dit artikel verscheen eerder op fd.nl

Terwijl de politiek worstelt met een nieuw stelsel voor belasting op vermogen, verkeren beleggers in onzekerheid. Met name vastgoedbeleggers maken zich zorgen over de veranderingen in box 3. Toch kunnen zij zich volgens Dirk Zuijdwegt en Roy Geraerts van Financial Life Plan nu alvast voorbereiden op wat er komen gaat.

Net als eerdere wetsvoorstellen is ook de nieuwe Wet werkelijk rendement Box 3 er nog niet doorheen. Daardoor zitten veel beleggers in onzekerheid. Met name vastgoedbeleggers kloppen steeds vaker bij Financial Life Plan aan met de vraag wat ze moeten doen om hun financiën goed te regelen voor de toekomst. ‘Natuurlijk weten ook wij niet wat er met box 3 gaat gebeuren’, zegt Zuijdwegt. ‘Maar wij geloven wel dat je kunt meebewegen met de veranderingen die komen gaan. Door nu alvast scenario’s uit te denken, zodat je direct kunt anticiperen als er wél duidelijkheid is.’

WOZ-scenario

Die scenario’s bepalen bijvoorbeeld hoe je nu met de WOZ-waarde moet omgaan. ‘Veel vastgoedbeleggers tekenen bezwaar aan tegen een hogere WOZ-waarde, vanwege de onroerendzaakbelasting. Maar met de voorgenomen wetswijziging zou je dat juist niet moeten doen, omdat de waardestijging ten opzichte van de WOZ-waarde op 1 januari 2028 bij een verkoop wordt belast’, aldus Geraerts. ‘Dus, stel: je hebt een pand dat op 1 januari 2028 een WOZ-waarde heeft van € 400.000 en je verkoopt dat in 2029 voor € 500.000. Dan moet je over de winst van € 100.000 36% vermogenswinstbelasting betalen. Met een lagere WOZ bespaar je nu misschien een paar honderd euro aan belasting, maar vervolgens tik je bij een verkoop na 2028 tienduizenden euro’s meer vermogenswinstbelasting af.’

Kritische blik

Het algemene advies van Financial Life Plan aan vastgoedbeleggers is om kritischer te kijken naar de investeringsportefeuille voor de lange termijn. ‘Breng in afwachting van de definitieve wetgeving in kaart welke panden je wilt behouden als deze plannen doorgaan. Voor die panden kun je nog bezwaar maken tegen de hogere WOZ-waarde, zodat je minder OZB betaalt’, zegt Zuijdwegt. ‘Panden die je op de lange termijn niet wilt behouden, omdat ze geen goed rendement meer opleveren, kun je vóór 2028 verkopen. Dan is de nieuwe vermogenswinstbelasting nog niet van kracht en kun je je geld herinvesteren in andere beleggingssoorten die bijdragen aan een betere spreiding in je portfolio.’
Risicospreiding is volgens de adviseur altijd aan te raden. ‘Er zijn veel meer opties om vermogen op te bouwen dan alleen met vastgoed. Zo doen goud en zilver het de laatste tijd erg goed, zijn aandelen en crypto ’s nog steeds interessant en kunnen ook beleggingen in het buitenland fiscaal voordeliger uitpakken’, somt Geraerts op. ‘Daarnaast ontstaan er veel nieuwe mogelijkheden, zoals investeren in zakelijke leningen.’

Hypothekenfonds

Met name zakelijke hypotheken in een fonds, spelen in op de groeiende behoefte aan voorspelbaarheid en flexibiliteit. ‘Neem het Zakelijke Hypotheken Fonds van Mogelijk. Daarbij leggen investeerders gezamenlijk geld in om zakelijke hypotheken van ondernemers te financieren, gespreid over diverse assetcategorieën en regio's. Met een looptijd van vijf jaar, het recht van eerste hypotheek en een loan-to-value van maximaal 65% in combinatie met aanvullende zekerheden, is alles goed geregeld om de risico’s te beheersen. Dat maakt het een heel interessante, hybride oplossing voor mensen die af willen van hun niet-renderende vastgoed’, aldus de adviseur.

Overslaan

Dat er ondanks de goede alternatieven op de markt nog steeds behoefte is aan duidelijkheid, staat buiten kijf. Of dat er ook snel gaat komen, blijft de vraag. Geraerts: ‘Ik sluit niet uit dat het wetsvoorstel nog eens wordt aangepast. Maar ik dénk dat ze de vermogensaanwas, waarbij ze ongerealiseerd rendement belasten, zullen overslaan en direct overgaan op de vermogenswinstbelasting.’ Zuijdwegt sluit zich daarbij aan. ‘De vraag is of de Belastingdienst dat voor 2029 geregeld krijgt. Ze moeten zich nog voorbereiden door dure IT-systemen uit te rollen en tot wel 100 fte personeel aan te nemen. Hoe gaan ze dat zo snel doen? Het zou mij niets verbazen als het allemaal nog langer gaat duren.’

Achtergrond bij box 3

De manier waarop de vermogensrendementsbelasting wordt berekend in box 3 ligt al jaren onder vuur. Meerdere ideeën om het werkelijke rendement te belasten, werden al terug naar de tekentafel gestuurd. Dat geldt ook voor het wetsvoorstel dat begin dit jaar werd gepresenteerd. Minister Heinen van Financiën kondigde daarom aan het voorstel opnieuw te willen wijzigen.

Zakelijke hypotheken

Mogelijk brengt investeerders en ondernemers samen om zakelijke hypotheken te verstrekken. Benieuwd of Mogelijk ook uw zakelijk vastgoed kan financieren? Of bent u als investeerder op zoek naar een aantrekkelijke manier om uw vermogen te laten renderen? Ga naar mogelijk.nl voor meer informatie.