Prinsjesdag 2025: de 6 meest essentiële wijzigingen voor ondernemers vastgoedbeleggers en investeerders

De Miljoenennota 2026 brengt opnieuw de nodige wijzigingen met zich mee. Het team van Mogelijk heeft de plannen zorgvuldig bekeken en selecteerde de 6 belangrijkste wijzigingen voor ondernemers, vastgoedbeleggers en investeerders. Zo weet u wat u kunt verwachten en waar u op kunt voorsorteren.

1. Goed nieuws: lagere overdrachtsbelasting op beleggingswoningen
   We beginnen met goed nieuws: voor beleggers in huur- en recreatiewoningen wordt het aantrekkelijker om te investeren. De overdrachtsbelasting daalt per 2026 van 10,4% naar 8%. Het doel is vastgoedbeleggers te stimuleren te investeren in huurwoningen. Voor de eigen woning blijft het verlaagde tarief van 2% bestaan.
2. BTW en vastgoed: strengere regels
   Vanaf 1 januari 2026 gaan verbouwingsdiensten, zoals schilderwerk of renovaties boven de €30.000, onder de btw-herzieningsregeling vallen. Dat betekent dat de btw-aftrek tot vijf jaar na de verbouwing opnieuw kan worden beoordeeld. Belangrijk om te weten: gebruikt u een pand na een verbouwing eerst kortdurend belast (bijvoorbeeld voor short-stay verhuur) en daarna vrijgesteld, dan moet u mogelijk btw terugbetalen over de verbouwingskosten. Hiermee wil de overheid korte btw-constructies tegengaan, bijvoorbeeld bij tijdelijke short-stay verhuur. Ontwikkelaars en beleggers doen er goed aan dit mee te nemen in hun planning.

Het lage btw-tarief van 9% voor logies verdwijnt. Vanaf 2026 betaalt u 21% btw op hotelovernachtingen en vakantiewoningen. Reserveringen die in 2025 gemaakt zijn maar pas in 2026 plaatsvinden, vallen ook onder dit hoge tarief.

3. Box 2 en Box 3: zwaarder belast
   In box 2 komen twee schijven: tot €68.843 betaalt u 24,5%, daarboven 31%. Lucratieve belangen in aandelen die gehouden worden in box 2 worden belast tegen 36%.
   In box 3 gaat het fictieve rendement op overige bezittingen in 2026 omhoog naar 7,78% (nu nog 5,88%), terwijl het heffingsvrije vermogen daalt naar €51.396. Dat raakt vooral beleggers met vastgoed in privé. U kunt kiezen voor heffing op basis van werkelijk rendement. Afhankelijk van uw situatie kan dit gunstiger zijn. Een belangrijke nieuwe regel: bij eigen gebruik van box 3-vastgoed (zoals een tweede woning) wordt gedaan alsof u huur ontvangt. Dit voordeel wordt vastgesteld op 5,06% van de WOZ-waarde. Ook leegstand telt mee. Lees ook het artikel met Marieke Kopinsky over Box 3.
4. Leegwaarderatio aangescherpt
   De leegwaarderatio is een regeling die ervoor zorgt dat een verhuurde woning in box 3 vaak lager wordt gewaardeerd dan de WOZ-waarde. De gedachte daarachter is dat een woning met huurders minder waard is dan een woning die vrij te verkopen is.

Vanaf 2026 wordt de toepassing van deze regeling strenger:

• De leegwaarderatio mag niet meer leiden tot een hogere waarde dan de werkelijke marktwaarde van de woning. Dat volgt uit eerdere uitspraken van de Hoge Raad en wordt nu in de wet vastgelegd.
• Bij verhuur aan familie of andere gelieerde partijen mag u de leegwaarderatio straks helemaal niet meer toepassen. In dat geval telt gewoon de WOZ-waarde.

Voor beleggers betekent dit dat de belastingdruk in box 3 kan toenemen, vooral als er sprake is van verhuur binnen de familie of van huurcontracten die niet marktconform zijn.

5. Meer tijd voor erfbelasting
   Krijgt u te maken met een erfenis, dan krijgt u vanaf 2026 langer de tijd om de aangifte erfbelasting in te dienen. De termijn wordt verlengd van 8 naar 20 maanden. Ook de belastingrente gaat pas na die 20 maanden lopen. Dat geeft nabestaanden meer ruimte om zaken zorgvuldig af te wikkelen.
6. Automatisch inzage in uw fiscaal dossier
   Vanaf eind 2025 krijgen belastingplichtigen recht op inzage in hun fiscale dossier. In plaats van zelf een verzoek te moeten indienen, krijgt u automatisch toegang tot de stukken die de Belastingdienst heeft gebruikt bij het vaststellen van uw aanslag. Deze inzage wordt stapsgewijs digitaal uitgerold.

Overige maatregelen

• De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) wordt aangepast: vanaf 2026 telt alleen de nettowaarde van verhuurd vastgoed mee (waarde minus schuld).
• Voor fondsen voor gemene rekening geldt tijdelijk overgangsrecht om onbedoelde belastingplicht te voorkomen.
• De energie-investeringsaftrek (EIA) krijgt een samentelbepaling, zodat het maximum van €151 miljoen per belastingplichtige niet meer kan worden overschreden.
• Voor werknemers wordt de regeling voor vervroegd uittreden (RVU) structureel en de drempelvrijstelling verruimd.

Bij Mogelijk volgen we ontwikkelingen op de voet. Regelmatig organiseren wij met experts kennissessies op verschillende thema’s en publiceren artikelen van experts. Blijf ons volgen en win advies in van uw financieel adviseur.