Nieuwe kantoortrends stimuleren groei in het mkb-segment

Dit artikel verscheen eerder op Het Financieele Dagblad 

Meer leegstand, minder transacties en dalende verkoopprijzen. Wie de vastgoedontwikkelingen van kantoren de afgelopen jaren volgde, kreeg op zijn zachtst gezegd een negatief beeld. Onterecht, blijkt nu. Het middensegment is namelijk nog volop in beweging. Vier experts vertellen over de kantoortrends in het mkb: ‘Hier liggen kansen.’

In tegenstelling tot de dalende transactievolumes in het hogere segment, is het beleggingsvolume voor kantoren in het middensegment (het zogenaamde MidCap-vastgoed) na corona met ruim zeven procent gegroeid. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviesbureau Colliers. In 2024 werd nog voor circa één miljard euro in deze categorie verhandeld: goed voor bijna vijftig procent van het totale investeringsvolume in de Nederlandse kantorenmarkt van 2,2 miljard euro. ‘Er is dus nog een hele grote markt buiten de corporate kantoren’, concludeert director capital markets bij Colliers, Roderick Kuitert. En dat is volgens Kuitert zelfs een heel interessante markt. Het merendeel van de MidCap-kantoren - zo’n 90 tot 95 procent - wordt aangekocht door investeerders en verhuurd aan eindgebruikers, veelal mkb-ondernemers. ‘Stabiele bedrijven, die over het algemeen erg honkvast zijn met weinig volatiele behoeftes’, zegt hij. ‘We verwachten in het MidCap-vastgoed daarom ook voor 2025 een stabiele ontwikkeling.’

Wat zijn MidCap-kantoorbeleggingen?

MidCap-kantoorbeleggingen hebben een investeringswaarde tot twintig miljoen euro. Maar veel vaker zijn het kantoren van zo’n 4.000 m² en een gemiddelde waarde van 1.200 euro per m². Het gemiddelde transactievolume in deze categorie lag vorig jaar dan ook rond de 5,5 miljoen.

Mkb is géén corporate

Hoe kan het dan dat het sentiment rondom vastgoedontwikkelingen van kantoren zo negatief is geworden? Volgens de experts komt dat doordat het nieuws zich de afgelopen jaren vooral richtte op de trends en ontwikkelingen bij grote bedrijven. Zij leveren inderdaad vierkante meters in, trekken naar A-locaties in grote steden en geven steeds vaker de voorkeur aan duurzame gebouwen met moderne technologieën. Maar die trends gelden niet of in mindere mate voor het mkb, zegt ook Stijn de Blaaij, managing partner bij Spring Real Estate. ‘Neem bijvoorbeeld de toename van het thuiswerken. Die zien we vooral bij multinationals, banken en overheidsinstellingen met veel repeterend backoffice werk. De administratieve medewerkers werken sinds corona inderdaad vaker hybride.’

‘De vierkantemeterbehoefte in het mkb is weinig veranderd’
Stijn de Blaaij, managing partner bij Spring Real Estate

Bij het mkb is dat volgens hem amper aan de orde. ‘Advocatenkantoren, marketingbureaus of vastgoedadviseurs zijn bedrijven waar medewerkers echt nog nauw samenwerken om een product of dienst te kunnen leveren. Het is hier veel belangrijker om ook fysiek bij elkaar te komen en hybride werken doen wordt maar mondjesmaat toegepast. De vierkantemeterbehoefte in het mkb is dan ook weinig veranderd.’

Duurzaamheid ondergeschikt

Ook duurzaamheid is voor veel gebruikers in het mkb van ondergeschikt belang. Dat verschil komt onder andere door de verplichte duurzaamheidsrapportage CSRD voor bedrijven met duizend medewerkers en vijftig miljoen euro omzet in de EU. En hoewel ook kleinere organisaties daarin betrokken kunnen zijn - bijvoorbeeld als leverancier - geldt die verplichting op dit moment niet voor de veel kleinere mkb’ers.

Waar corporates om die reden steeds vaker de voorkeur geven aan nieuwbouw met een A+++ energielabel, zijn mkb’ers daar dus nog veel minder mee bezig. De Blaaij: ‘Natuurlijk moeten we uiteindelijk allemaal naar Paris Proof - volledig energieneutraal. Maar die ontwikkeling begint echt bij de grote kantoren, hoog in de top, en sijpelt van daaruit langzaam door naar beneden, richting het mkb.’

Aantrekkelijk kantoor

Betekent dit dan dat er de afgelopen jaren helemaal niets is veranderd in deze categorie? ‘In tegendeel’, zegt de makelaar. ‘Er zijn wel degelijk andere behoeftes voor de kantoren in het middensegment, en die worden met name ingegeven vanuit de krapte op de arbeidsmarkt. Bedrijven hebben moeite om aan goede mensen te komen en een aantrekkelijk kantoor kan helpen om nieuw personeel aan te trekken.’

Nieuwe manier van werken

Dat ziet ook Roel Geenen, eigenaar van Veldhoen+Company, adviesbureau op het gebied van de ‘nieuwe manier van werken’ terug in zijn praktijk. ‘We vinden de esthetiek en het thuisgevoel van onze werkplek als individu steeds belangrijker’, schreef hij al in zijn boek Unwork Life. ‘Daarom worden kantoren steeds mooier ingericht: met een modern design, veel groen en open ruimtes met veel licht.’ Omdat volgens hem de grenzen tussen werk en privé vervagen, ontstaat er daarnaast ook meer ruimte voor ontspanning op de werkvloer. Bijvoorbeeld in de vorm van een aparte kamer waar medewerkers zich kunnen terugtrekken om te mediteren, bidden of een dutje te doen. Maar ook door faciliteiten waarmee je een leuke invulling kunt geven aan pauzes, zoals glijbanen en pingpongtafels.

‘Uiteindelijk komen mensen naar kantoor vanuit een behoefte aan focus en samenwerking. Daarom is een prettig werkklimaat nog belangrijker’
Roel Geenen, eigenaar van Veldhoen+Company

Toch wint esthetiek het niet van functionaliteit, aldus Geenen. ‘Een mooie of leuke werkplek draagt niet zo zeer bij aan een beter welzijn of hogere productiviteit van de medewerker. Uiteindelijk komen mensen naar kantoor vanuit een behoefte aan focus en samenwerking. Daarom is een prettig werkklimaat nog belangrijker.’ Denk aan comfortabele bureaus, goede geluidsdemping en deugdelijke IT-systemen.

Bedrijfsverzamelgebouwen in trek

De Blaaij herkent zich in dat beeld, maar merkt tegelijkertijd op dat het voor mkb’ers in een in een pand waarin zij de enige huurder zijn, lastig is om aan al die moderne behoeftes voldoen. ‘Daarom zie je in dit segment een toenemende vraag naar multifunctionele bedrijfsverzamelgebouwen. Dit zijn vaak grote gebouwen, die zijn opgedeeld in kleinere units met gezamenlijke voorzieningen’, legt de makelaar uit. ‘De openbare ruimten van deze bedrijfsverzamelgebouwen zijn zo ingericht dat ze haast een hotelgevoel geven. Met op de begane grond aanlandplekken, waar je kunt werken, een espressobar en een lunch corner. In de entree een hostess die je welkom heet en de weg wijst. En verder nog verschillende type vergaderruimtes en bijvoorbeeld een sportfaciliteit’, vervolgt hij.

‘Oude kantoorpanden van grote bedrijven zijn vaak strategisch gelegen, aantrekkelijk te acquireren en in waarde te vermeerderen’
Roderick Kuitert, vastgoedadviseur bij Colliers

Multi-tenantkantoor

Volgens Colliers-vastgoedadviseur Kuitert zijn het juist de kantoorgebouwen die grote bedrijven achterlaten, die hier het meest geschikt voor zijn. ‘Deze panden zijn vaak strategisch gelegen, aantrekkelijk te acquireren en in waarde te vermeerderen. Door het te moderniseren en er een multi-tenantkantoor van te maken met een sociaal hart en een goede huurdersmix van verschillende mkb-bedrijven.’ Digerto Biemans, coördinator vastgoedspecialisten bij zakelijke hypotheekverstrekker Mogelijk ziet regelmatig aanvragen voorbijkomen voor het flippen van oude kantoorpanden naar multi-tenantgebouwen. ‘Daarnaast zijn de bedrijfsunits razend populair: panden van pakweg honderd vierkante meter met een opslag of werkruimte op de begane grond en een kantoor boven.’

Financieren uit potentie

Ondernemers komen vaak bij Mogelijk terecht als ze snel op zoek zijn naar een financiering tegen flexibele voorwaarden. ‘Wij denken niet als een bank, maar als een ondernemer en zitten veel korter op de bal. We kijken terug om te kijken of de afnemer aan de betalingsverplichting kan voldoen, maar ook vooruit. We zien de potentie en richten ons op het vastgoed als onderpand’, zegt hij. ‘Wanneer het gaat om bedrijfsunits kunnen wij ondernemers dus helpen aan financiering. Maar we werken ook samen met projectontwikkelaars om bedrijfsunits goed te kunnen verkopen.’

Benieuwd of ook uw kantoorpand of vastgoedontwikkeling gefinancierd kan worden door Mogelijk? Ga naar Mogelijk.nl en doe de quickscan binnen 1 minuut.