Dit artikel verscheen eerder in het Mogelijk Magazine.
De wereld van het vastgoed staat onder druk. Kosten stijgen, vakmensen zijn schaars en procedures zorgen voor vertraging. Toch is Maarten de Gruyter, mededirecteur van Boelens de Gruyter en medepresentator van de podcast Vastgoed Gezocht van BNR Nieuwsradio, verrassend tevreden over de afgelopen periode. Projecten waar zeven of acht jaar aan is gewerkt, gaan nu echt van start. In Utrecht is de bouw van de stadswijk Merwede begonnen en ook in Haarlem is gestart met een grote ontwikkeling. "Dat komt overigens niet altijd doordat de marges ineens ruim zijn. Het komt doordat doorgaan soms de enige logische keuze is." Daarnaast zijn er ook mooie nieuwe projecten van Boelens de Gruyter. Bij Hoog Catharijne in Utrecht is begonnen met de herontwikkeling van het nieuwe hoofdkantoor van PGGM: De Nieuwe Tuin en in Amsterdam is begonnen met de herontwikkeling van het monumentale Maison Descartes aan de Vijzelgracht.
Onzekerheid remt investeringen
Veel buitenlandse private equity verlaat Nederland. “Dat betekent voor ons nieuwe kansen”, stelt Maarten. “De reden voor die kapitaalvlucht is natuurlijk wel triest: het Nederlandse vastgoedbeleggingsklimaat is onbetrouwbaar. De regering verandert de regels gedurende het spel. Vastgoedbeleggers willen voorspelbaarheid. Natuurlijk zijn er altijd macro-economische factoren die kosten doen toenemen, die heb je niet in de hand. Maar als regels ook voor bestaande projecten veranderen, wordt het lastig om langetermijnbeslissingen te nemen.”
Buy-to-let onder druk, retail weer in beeld
Voor particuliere vastgoedbeleggers is vooral de buy-to-let markt sterk veranderd. “Als je afhankelijk bent van direct rendement en huurinkomsten, dan is buy-to-let op dit moment lastig,” zegt Maarten. “Daar moeten we eerlijk over zijn.” Toch is het beeld niet uitsluitend negatief. “De afgelopen jaren is de kloof tussen vraag en aanbod alleen maar groter geworden. Dat betekent dat woningen op termijn hun waarde behouden of zelfs in waarde stijgen.” Wie het langere spel kan spelen en niet van de cashflow hoeft te leven, kan volgens hem nog steeds kansen zien. Tegelijkertijd ziet Maarten juist beweging in retailvastgoed. “De shake-out in retail is grotendeels achter de rug. Huren zijn realistischer geworden en de markt is gestabiliseerd.” Volgens hem is retail daarmee opnieuw een interessante categorie voor beleggers. “Op goede locaties zie je gezonde dynamiek terugkomen. Dat maakt retail de komende jaren zeker het bekijken waard.”
Voorzichtig optimisme
Ondanks alle uitdagingen is Maarten gematigd positief. “Je merkt dat het besef groeit dat bouwen en investeren alleen lukt als de randvoorwaarden kloppen. Er lijkt meer oog te komen voor wat er in de praktijk nodig is om projecten weer haalbaar te maken.” Het document 'De Uitnodiging', dat door D66 en CDA is gepresenteerd, stemt hem hoopvol. “Dat daarin expliciet wordt benoemd dat bouwers, lokale overheden, projectontwikkelaars en corporaties samen moeten optrekken, vind ik een verademing.” Tegelijkertijd blijft hij realistisch. “Afspraken maken op nationaal niveau is belangrijk, maar uiteindelijk gebeurt het op lokaal niveau. Dáár moet gebouwd worden, en daar zie je dat met name in de grote steden nog te vaak wordt vastgehouden aan politieke dogma’s, waardoor projecten blijven liggen.”
Verschillende perspectieven
Naast zijn werk bij Boelens de Gruyter is Maarten de Gruyter al zes jaar lang wekelijks te horen in het BNR-programma Vastgoed Gezocht. Zijn rol als medepresentator past hem goed. “Ik vind het heerlijk om als een soort Waldorf van de Muppet Show te mopperen, kritisch mee te denken en dingen te benoemen zoals ze in de praktijk worden ervaren. Maar bovenal is het natuurlijk ontzettend leuk en leerzaam, omdat je steeds andere perspectieven hoort: van beleggers tot beleidsmakers en wetenschappers. Juist die verschillende perspectieven houden het programma én mijzelf scherp.”
