Lenen zonder bank: de opmars van het alternatief

13-07-2023

Dit artikel verscheen eerder in onze FD Bijlage.

Sinds 2016 is het aantal mkb-financiers explosief gestegen. Naarmate de grootbanken zich – door de veranderende markt en eisen van de ECB – terugtrokken, schoten alternatieve financiers als paddenstoelen uit de grond. Nu, zeven jaar later, is die markt nagenoeg volwassen. Een reconstructie mét toekomstvisie.

De bankencrisis van 2008 herinnert elke ervaren bankier zich nog als de dag van gisteren. Maar ook nu, vijftien jaar later, zijn de gevolgen voor de financiële wereld nog altijd nadrukkelijk aanwezig. Zo zouden non-bancaire vastgoedfinancieringen niet zo’n grote rol spelen in de huidige financieringsmarkt als die crisis nooit had plaatsgevonden. De sterke groei van die non-bancaire vastgoedfinancieringen begon zo’n zeven jaar geleden, toen de rook van de bankencrisis was opgetrokken en de Basel IV-voorstellen werden geïntroduceerd om de kapitaalposities van banken te versterken. De vastgoedmarkt was ondertussen booming en dus werd er flink geïnvesteerd. Gevolg: er was steeds meer krediet nodig. De banken stonden echter nog te trillen op hun benen, en inmiddels onder zware controle van toezichthouders.

Philip Zwart

‘Veel vermogende particuliere beleggers zagen wel brood in het verstrekken van vastgoedleningen met een rente die flink boven dat van de banken lag. Wat de banken doen, kunnen wij ook, zo was de gedachte. Geld werd dan meestal in een fonds gestopt dat vervolgens werd uitgeleend. Dan heb je het over vele miljoenen.’ Aan het woord is Philip Zwart, een van de specialisten die de opkomst van alternatieve financiering in Nederland van dichtbij meemaakte. Sinds 2017 werkt hij als Executive Director Debt & Structured Finance voor CBRE, waar hij met negen specialisten fulltime werkt aan het financieren van commercieel vastgoed. ‘Dat wil zeggen: vastgoed waar inkomsten uit komen door verhuur. Dat kunnen woningen, winkels of andere objecten zijn.’

Divers palet aan financiers

Zwart werkt samen met een rijk palet aan financiers, dat de laatste jaren snel diverser werd; banken, family offices, pensioenfondsen, maar ook high-net-worth individuals die hun geld aan het werk willen zetten. Naarmate de bedragen hoger worden, komen er volgens Zwart ook meer internationale partijen om de hoek kijken. ‘Ik ben nu bijvoorbeeld bezig met het adviseren van een grote investeerder uit het Midden-Oosten.’ Naast zijn werk voor CBRE is Zwart alweer tien jaar als zogenaamde fellow verbonden aan het Real Estate Center van de Nyenrode Business Universiteit. Daar verzorgt hij colleges en workshops aan studenten, vastgoedtaxateurs, vastgoedfiscalisten, vastgoedbeleggers, accountants en projectontwikkelaars.

Overbruggingskrediet

Die nieuwe markt van alternatief krediet moest nog wel volwassen worden, waardoor het niet heel eenvoudig zijn weg vond in de vastgoedmarkt. De gevraagde rente, die in het begin driehonderd basispunten boven dat van de grootbanken kon liggen, was weinig aantrekkelijk. ‘Het ging in eerste instantie vooral om het financieren van overbruggingskrediet, veelal kortlopend. Omdat een projectontwikkelaar bijvoorbeeld even heel snel geld nodig had’, vertelt Zwart. Terwijl alternatieve financiers volgens Zwart vooral in kansen denken, hebben banken meer oog voor de risico’s. Het verklaart waarom een bankkrediet minder snel is geregeld. ‘Een klant, zeker een nieuwe klant, moet eerst door heel veel hoepels springen. Bij alternatieve financiers kan een krediet in een paar weken worden geregeld. Dat is een groot voordeel.’ Daarbij houden deze alternatieve geldschieters volgens Zwart de risico’s goed onder controle. ‘Zij kennen de markt en weten heel goed wat ze doen.’

Het hele artikel lezen? Klik hier voor onze bijlage.

We helpen u graag verder