Met drie of meer mensen samen een woning huren met iedereen zijn eigen slaapkamer, een gedeelde keuken en badkamer. Of van één woning twee of drie woningen maken. Slim bekeken, maar toch mag het niet zomaar. De vraag van deze aflevering van Vastgoed Gezocht: wat zijn de regels voor woningdelen of splitsen? Maarten Bouwhuis en co-host Maarten de Gruyter gaan hierover in gesprek met Nico van Ruller, oprichter van Vergunningadvies Nederland.
Mag je zomaar een woning aan meer dan twee mensen verhuren die niet tot hetzelfde huishouden behoren? Het antwoord is: nee, daar gelden regels voor. Sinds 2017 is er een vergunningplicht voor woningdelen. “Dat ging in principe prima,” legt Nico uit. “Van 2017 tot 2020 zijn er bijna 6000 vergunningen verleend. In 2020 kwam de gemeente Amsterdam met de eis dat elke bewoner een eigen huurcontract moet hebben, en is het aantal aanvragen drastisch naar beneden gegaan. Een eigen huurcontract betekent dat je aan de kamerverhuurpuntentelling moet voldoen, met als gevolg dat de huuropbrengst fiks daalt. De huurprijzen zijn dan maximaal 300 euro per persoon, en daarmee kan het voor beleggers in de meeste steden niet meer uit.”
Wet betaalbare huur
Met de Wet betaalbare huur gaat elke vorm van woningdelen onder kamerverhuur vallen. In het regeerakkoord is overeengekomen om het optoppen en splitsen van woningen te stimuleren. Nico: “Dat klopt, maar in de Wet betaalbare huur is de definitie van een zelfstandige woning gewijzigd. ‘Bewonen door een huishouden’ is nu ‘bewonen door een duurzaam gemeenschappelijk huishouden’. Huurdelen is per definitie niet duurzaam, zoals een gezin dat in zekere zin wel is. Het zijn vaak studenten of jongprofessionals.”
Elke gemeente eigen beleid
Voor het splitsen van woningen in meerdere appartementen is eveneens een vergunning nodig. Maar elke gemeente voert daarin haar eigen beleid. “Amsterdam heeft een duidelijk beleid. Woningen van 100m2 zonder begane grond mag je splitsen, mits de te creëren woningen gemiddeld 40 m2 per stuk zijn. Voor woningen met een begane grond geldt een minimumeis van 200 m2, en de te creëren woningen moeten gemiddeld 100 m2 bevatten. In Den Haag daarentegen mag je in 90% van de gevallen überhaupt niet splitsen. In Haarlem moet de oorspronkelijke woning minimaal 140m2 zijn. Veel gemeenten nemen in het verstrekken van een vergunning ook hun parkeerbeleid mee. Je moet dan een parkeerdrukmeting doen, en dat valt bijna altijd slecht uit. Je moet sowieso aan het bouwbesluit voldoen. Dat zijn eisen met betrekking tot geluid, ventilatie en daglicht.”
Not in my backyard
Nederlanders wonen zeer royaal op gemiddeld 55m2 per persoon. Er zijn dus voldoende kamers om de wooncrisis op te lossen, maar te weinig voordeuren. Nico pleit voor een landelijke ondergrens. “Woningen boven 100m2 mogen altijd gesplitst worden, en gemeenten kunnen dat niet tegengaan. De regels zijn nu veel te complex, inwoners hebben een te grote invloed op lokale regelgeving. Maar al te vaak wordt woningsplitsing gefrustreerd vanuit de ‘not in my backyard’ gedachte.”
Mogelijk voor u
Wilt u geld lenen voor de aankoop van een zakelijk pand of wilt u geld uitlenen tegen een aantrekkelijke rente, geborgd met het recht van eerste hypotheek?
Alles over lenen Alles over investeren
Luister de aflevering