Zijn er risico's bij fondsbeleggen?

Participanten moeten zich realiseren dat een belegging in het Fonds risico’s met zich meebrengt. Er is geen gegarandeerd rendement van het Fonds. Het rendement op de Participaties kan zowel hoger als lager uitvallen dan geprognosticeerd. De resultaten zijn mede afhankelijk van keuzes die de Beheerder maakt binnen het kader van het beleggingsbeleid. Participanten kunnen zelfs mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd.

Marktrisico is een belangrijke factor in de waardeontwikkeling van vastgoed. De waardeontwikkeling van vastgoed is in het algemeen afhankelijk van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de economische omstandigheden. Het risico bestaat dat de omstandigheden op de vastgoedmarkt of de economische ontwikkelingen zullen verslechteren, hetgeen negatieve effecten zal hebben op de waarde van vastgoed. Dit leidt tot een lagere waarde van het onderpand op de leningen. Ook kunnen gewijzigde marktomstandigheden leiden tot lager dan verwachte huuropbrengsten voor de verhuurder hetgeen een debiteurenrisico tot gevolg heeft. Wanneer de waarde van het onroerend goed verslechtert en huur lager uitvalt, dan is dit een risico is, maar dit hoeft niet direct voelbaar te zijn voor een belegger, zolang de debiteur zijn afgesproken rentelasten blijft voldoen.

Als leningsnemers de rente en aflossing niet (volledig) betalen aan het Fonds dalen de in komsten van het Fonds en daarmee het rendement.

Ondanks dat het Fonds bij het aangaan van de leningen gemiddeld een maximum LTV van 65% hanteert, kan de waarde als gevolg van eerder beschreven ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en/of economische omstandigheden van een onderpand dalen en blijkt bij uitwinning dat de verkoopprijs van het onderpand lager is dat de uitstaande leensom plus rente en aflossingen en overige vorderbare kosten. Het verschil komt dan in mindering op de waarde van een Participatie.

Mochten er nieuwe leningen worden toegevoegd aan het fonds (door tussentijds aflossing van een lening) dan staat de rente van nieuwe leningen nog niet vast en kan die door ongunstige rentebewegingen significant lager zijn dan het geprognosticeerde rendement. Dit zou kunnen leiden tot een lagere rentabiliteit van de Participaties. In de voorwaarden voor de leningnemer is echter opgenomen dat wanneer geldnemer wil aflossen, hij/zij verplicht is de resterende rente volledig te vergoeden. Hiermee vervalt het risico op een lagere rentabiliteit.

De ontwikkeling van de rente, maar ook eventuele huuropbrengsten voor de leningnemer, zijn mede afhankelijk van de inflatie. Het risico bestaat dat bij dalende inflatie de renteopbrengsten voor het Fonds lager zijn dan geprognosticeerd. Een hogere inflatie zorgt door middel van een indexatieclausule in de huurcontracten voor hogere huuropbrengsten.

Alhoewel Mogelijk BV momenteel meer dan voldoende interessante aanvragen voor Fondsleningen aangeboden krijgt, kan dit in een periode van een jaar sterk wijzigen. Zo zouden bijvoorbeeld grote institutionele banken een groter deel van de bedrijfsmatige hypothecaire leningen aantrekken, waardoor onvoldoende geschikte leningen voor de Beheerder resteren.

Het risico bestaat dat de kosten van het Fonds in werkelijkheid hoger zullen uitvallen. Tevens bestaat het risico dat het Fonds genoodzaakt zal zijn kosten te maken die niet voorzien zijn en derhalve niet staan beschreven in de Fondsvoorwaarden. De Beheerder heeft het recht (niet de plicht) eventuele extra kosten in rekening te brengen bij het Fonds, wat een negatief effect zal hebben op zowel de rentabiliteit van de Participaties. Voorbeelden van mogelijke kostenafwijkingen zijn onvoorziene juridische kosten, hoger dan verwachte toezichtkosten en onvoorziene exploitatiekosten.

Belangenconflicten kunnen een negatief effect hebben op zowel de rentabiliteit als de waardeontwikkeling van de Participaties. Er zouden belangenconflicten kunnen ontstaan tussen de Beheerder en de aan de Beheerder gelieerde ondernemingen die operationeel ondersteunen: Mogelijk BV en Mogelijk Plus BV en Mogelijk Technologies BV. De aandelen van deze entiteiten zijn in bezit van dezelfde moedermaatschappij Mogelijk Holding BV als die van de Beheerder Mogelijk Fondsenbeheer BV.

Indien de Beheerder net voldoende capaciteit aanwendt om haar werkzaamheden op een marginaal voldoende niveau uit te voeren, kan dit leiden tot een minder dan optimaal rendement op de Participaties als gevolg van hogere exploitatiekosten, minder uitstaande leningen, meer wanbetalingen. Het kostenvoordeel voor Mogelijk Holding staat daarbij haaks op het belang van de Beheerder om een optimaal resultaat te behalen voor de Participanten.

Door jaarlijkse toetsing van de tarieven en het afleggen van verantwoording aan de vergadering van Participanten wordt voldoende transparantie en marktconformiteit geborgd.

Het Fonds belegt conform de Fondsvoorwaarden hoofdzakelijk in leningen die gedekt zijn door hypotheken die in de breedste zin te maken heeft met commercieel vastgoed. Hieruit vloeit een bepaalde concentratie voort. Door deze concentratie is het Fonds gevoelig voor ontwikkelingen in de markt voor commercieel vastgoed.

Een risico vormt schade aan of het volledig tenietgaan van het vastgoed door externe factoren, zoals brand, ontploffing, terroristische aanslag of natuurgeweld. Hierdoor kan het vastgoed niet voor de beoogde waarde worden verkocht. Voor het vastgoed is de leningnemer verplicht een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering afgesloten te hebben met een dekking tegen brand en ontploffing.

Maar ondanks deze verplichting kan blijken dat de leningnemer in gebreke is gebleven dit te doen of dat bijvoorbeeld premies niet tijdig zijn betaald, waardoor er geen/niet voldoende dekking blijkt te zijn voor de schade. Hierdoor loopt het Fonds risico op de waarde van het onderpand ten opzichte van de uitstaande leensom.

Ter dekking van dit risico heeft het Fonds een secundaire opstalverzekering afgesloten.

Echter, bepaalde risico’s, zoals bijvoorbeeld schade ten gevolge van natuurrampen of terroristische aanslagen, zijn niet verzekerd. Indien zich een schadevoorval voordoet dat niet verzekerd is, zal dat leiden tot onvoorziene kosten wat een negatief effect zal hebben op het rendement voor de Participanten indien de leningnemer niet aan zijn rente en aflossingsverplichtingen kan voldoen en de waarde van het onderpand bij uitwinning te laag blijkt te zijn.