Woningen splitsen

29-11-2022

Het is populair: grote woningen in de binnenstad kopen en die vervolgens opknippen in meerdere appartementen. De ene gemeente juicht het toe, de andere is faliekant tegen. De vraag van deze week: is het splitsen van panden een goed of een slecht idee? Maarten Bouwhuis en co-host Maarten de Gruyter leggen deze vraag voor aan Martijn Lentze van 070 Vastgoed.

070 Vastgoed is gespecialiseerd in het splitsen van woningen. Op dit moment worden ook schoolgebouwen, bedrijfspanden en kerken getransformeerd. “Hiermee voegen we nieuwe woningen toe aan de markt. We zijn nu op 16 plekken meer dan 100 duurzame woningen aan het creëren”, vertelt Martijn. Opsplitsing is een aantal jaren geleden in een verdacht daglicht komen te staan: het zou primair worden ingegeven vanuit winstoogmerk van de particuliere belegger. In 2019 heeft de gemeente Den Haag verordonneerd dat er geen grote woningen mogen worden opgesplitst om verkamering in de oude wijken tegen te gaan.

“Wij hebben met succes het splitsingsverbod aangevochten. De rechter oordeelde dat de markt beschermd moet worden onder de NHG-grens van 355.000 euro. Daarboven mag er wel gespitst of verkamerd worden, als het bestemmingsplan dat toelaat.”

Woningen toevoegen

Veel gemeenten worstelen met dit probleem. Het kabinet streeft ernaar om 900.000 woningen te creëren, maar het is makkelijker om een woning te splitsen dan om er een nieuwe bij te bouwen. “De markt selecteert de panden die geschikt zijn voor splitsen. Bij een pand in fantastische staat op een toplocatie loont het niet om een splitsingsoperatie aan te gaan. Het gaat juist om de meer verpauperde panden waarvoor het niet loont deze volledig te renoveren.”

Etage toevoegen

“Als ik door de stad loop denk ik: waar kan ik waarde toevoegen? Dat kan zijn door te splitsen, maar veel vaker is het ook door een etage toe te voegen. Dat wordt dan een aparte woning. Dat kan alleen door leegstaande panden op te kopen, want je kunt een huurder niet ineens verrassen met een bovenbuurman. Vaak gaat het om vervallen panden. Als het in verhuurde staat is, proberen wij huurders vanuit een tochtig appartement te verplaatsen naar een nieuwe verduurzaamde woning. Daar is men in het algemeen erg blij mee.”

Laaghangend fruit

Maarten de Gruyter weet uit eigen ervaring dat in Amsterdam buurten enorm hebben geprofiteerd van particuliere beleggers die een woning hebben opgekocht en gerenoveerd. Martijn vult aan: “Het is het laaghangende fruit in de zoektocht naar nieuwe woningen. Je voegt woningen toe en verduurzaamt tegelijkertijd. Het loont niet om in vooroorlogse woningen over te stappen op gasloos, maar deze operaties maken dat wel mogelijk.”

De Verhuurhypotheek van Mogelijk

Bent u vastgoedbelegger en wilt u een woning of appartement kopen voor de verhuur? Uw beleggingspand financiert u eenvoudig met De Verhuurhypotheek. Mogelijk hanteert een zeer scherpe rente voor 5 jaar vast.