Veel mensen die in vastgoed beleggen, doen dat omdat het kansen biedt om een aantrekkelijk rendement te behalen op hun vermogen. Maar hoe bepaal je dat rendement en welke factoren zijn van invloed op het rendement op vastgoed? Rolf Houtkoop, vastgoedspecialist bij Mogelijk, legt het uit.
“Bij het beoordelen van aanvragen voor financiering van vastgoed letten we als vastgoedspecialisten altijd op een aantal zaken”, begint Rolf. “Het belangrijkste is toch wel de waarde van het pand. De lening die we verstrekken mag niet hoger zijn dan 85% van die waarde, voor sommige objecten zelfs nog iets lager. De waarde van een pand wordt mede ingegeven door het rendement dat op het vastgoed behaald kan worden in geval van verhuur. Maar hoe bereken je dat rendement?”
Bruto rendement op vastgoed berekenen - een voorbeeld
“Ik laat graag met een sterk vereenvoudigd rekenvoorbeeld zien waaruit het rendement op vastgoed bestaat”, vertelt Rolf. “Stel, je koopt een pand voor 1000. Dat pand brengt per jaar 100 aan huur op. Je hebt dan een bruto rendement van 10% (100/1000).
Netto rendement op vastgoed
“Maar je hebt als eigenaar van het pand ook nog de nodige exploitatiekosten,” gaat Rolf verder, ”zoals onderhoud, verzekeringen en vaste lasten. Stel dat die exploitatiekosten in ons voorbeeld 15 bedragen. Dan is je netto huuropbrengst 100 - 15 = 85. Dat brengt het netto rendement van je pand op 8,5%. " . Belangrijk om te weten als je wilt leven van het rendement.
Rendement op eigen vermogen vergroten
"In mijn rekenvoorbeeld werd het pand van 1000 gekocht met eigen geld. Dat is natuurlijk lang niet altijd het geval; meestal wordt er financiering gezocht. Dat is vaak omdat iemand het volledige bedrag zelf niet beschikbaar heeft, maar het kan ook uit oogpunt van het verhogen van het rendement op het eigen vermogen interessant zijn om geld te lenen. Dat is het geval wanneer de rente op vreemd vermogen lager is dan het rendement op het pand.
Laten we teruggaan naar ons rekenvoorbeeld: stel dat we het pand van 1000 financieren met 500 aan vreemd vermogen waarover we 5% rente moeten betalen, dan verandert onze som. De huuropbrengsten zijn nog altijd 100 per jaar, de exploitatiekosten 15, de rentekosten 25. Dat brengt de netto opbrengsten op 100-15-25= 60. Het rendement op het eigen vermogen van 500 is dan gestegen naar 12% (60/500).”
Rendementsverhoging door herfinanciering
“Bovenstaand voorbeeld geeft aan dat het aantrekken van financiering tegen aantrekkelijke rente voor een pand kan leiden tot een beter rendement op eigen vermogen. Dat is een van de redenen dat veel vastgoedbeleggers scherp blijven op kansen voor herfinanciering. Is het pand in waarde gestegen, dan kan een deel van die overwaarde misschien worden geherfinancierd wat gunstig kan uitpakken op het rendement op het eigen vermogen. Met het geld dat dan liquide wordt gemaakt, kan de belegger eventueel een nieuw pand aankopen. Wanneer er al een financiering op het pand rust, kan het zijn dat deze inmiddels tegen lagere kosten kan worden geherfinancierd. Ook die aanvragen krijgen we bij Mogelijk regelmatig binnen."
Meer knoppen om te draaien voor maximaal rendement
“Het al dan niet aantrekken van vreemd vermogen in de vorm van een vastgoedhypotheek, heeft dus invloed op het beleggingsrendement. Maar ook de andere elementen uit het rekenvoorbeeld kun je gebruiken als ‘knop’ om te draaien voor een maximaal rendement. Het verhogen van de huur levert natuurlijk direct een hoger rendement op. Vraag je echter een te hoge huur, dan kan dat tot leegstand leiden waardoor je geen inkomsten hebt. Bovendien zijn huren vaak vastgelegd in langjarige huurcontracten. De andere variabele in het sommetje van het rendement op vastgoed zijn de exploitatiekosten. Door scherp te zijn op de onderhoudskosten en vaste lasten kan het rendement op het vastgoed worden verhoogd."
