Regulering middenhuur, wat is het en hoe bereidt u zich voor?

Het kabinet heeft plannen om de huurprijzen voor woningen sterker te reguleren. Door het wijzigen van zowel het WWS-puntensysteem als het verhogen van de puntengrens voor sociale woningen, wil minister Hugo de Jonge een veel groter deel van het woningaanbod onder de gereguleerde huur brengen. Wat betekent dit en hoe kunt u zich als vastgoedbelegger hierop voorbereiden? Recent was het Congres Regulering Middenhuursegment van het Vastgoedjournaal. Niek Soetekouw, Accountmanager bij Mogelijk deelt een aantal waardevolle inzichten en tips.

“De regulering van het middenhuursegment kan grote gevolgen hebben voor eigenaren van woningen en appartementen in de verhuur”, begint Niek. “Het kan betekenen dat uw woning die nu nog in de private sector valt, straks in het ‘gereguleerde middensegment’ komt te vallen. Dat maakt dat u beperkt wordt in de huur die u mag vragen. Het goede nieuws is; er is nog tijd om u hierop voor te bereiden; als de wet wordt aangenomen zal deze in 2024 in werking treden.”

Liberalisatiegrens omhoog

Niek legt uit hoe het voorstel van De Jonge eruitziet: “Allereerst gaat de liberalisatiegrens omhoog. Woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) 1.000 euro (of minder) aan huurprijs waard zijn, mogen geen hogere huurprijs hebben dan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Dat komt neer op circa 187 punten. Nu geldt de regulering voor woningen tot 763 euro, oftewel 141 punten.” Let op; dit zijn de huidige voornemens, het ligt nog niet vast.  

Andere toedeling van de punten

“Maar dat is niet alles”, vervolgt Niek. “Ook de toedeling van de punten verandert. Aspecten van een woning die eerst meer punten opleverden, zijn vanaf 2024 minder punten waard - en vice versa. Juist dat biedt kansen om u voor te bereiden op deze wijzigingen. Eén van de grootste veranderingen binnen het WWS-systeem is dat hoge energielabels meer punten opleveren en lagere (onder label C) juist minder. Investeringen in het verhogen van uw energielabel kunnen mogelijk zorgen dat uw woning boven de 187 punten blijft.”

Hoe verhoogt u uw energielabel?

Op het congres werden een aantal punten genoemd om uw energielabel te verhogen:

• Kies voor natuurlijke ventilatie via luchtkleppen of roosters in plaats van een mechanische ventilatie;
• Gebruik een warmtepompboiler of doorstroomkraan voor het tapwater en zorg dat de leidingen zichtbaar geïsoleerd zijn en dat de boileromvang minimaal is;
• Kies voor lage temperatuurtrajecten, bijvoorbeeld vloerverwarming. Daarnaast scoren elektrische warmtepompen hogere punten dan installaties die gebruik maken van aardgas;
• Maak gebruik van een afleverset bij stadsverwarming;
• Pas op voor airconditioning in woningen, dit kost veel energie wat voor een slechter energielabel kan zorgen;
• Isoleer alle oppervlakken aan buitenlucht, liftschachten, trappenhuizen, bergingen, garages, transportruimtes en het dak;
• Bij isoleren moet u ook opletten: dikkere isolatie geeft niet altijd meer punten. Dunne, hoogwaardige isolatie heeft als voordeel dat het minder ruimte in beslag neemt en meer vierkante meters leveren meer punten op.
• Ook is met zonnepanelen winst te behalen. De kwaliteit van de zonnepanelen zelf kan veel uitmaken, documenteer daarom - voordat de zonnepanelen worden gemonteerd - de informatie die op de achterkant van de zonnepanelen staat goed aan de hand van een foto. Op die manier is de kwaliteit gemakkelijk te bewijzen.

“Let bij al deze maatregelen op bewijslast”, vult Niek aan. “Maak foto’s, bewaar uw facturen, isolatiediktes en vergunningstekeningen. Bewijslast is cruciaal om het maximale aantal punten te kunnen behalen: inspecteurs nemen als er geen bewijslast is, het minimale aantal punten mee.”

“Het verhogen van het energielabel heeft de meeste impact”, aldus Niek. “Daarnaast kunt u ook investeren in woonkwaliteit, zoals een zwevend toilet, een ligbad en gebruik van hoogwaardige materialen.”

Denk aan herfinanciering

Uiteraard vragen deze aanpassingen de nodige investeringen. Niek: “Het is verstandig om goed te berekenen of de investeringen uw woning daadwerkelijk in de vrije sector houden en of de meeropbrengst die dat oplevert, opweegt tegen de investering. Is er voldoende overwaarde in uw panden of heeft u eerder al afgelost op uw hypotheek, denk dan eens aan het herfinancieren van uw portefeuille. Dat kan u mogelijk de financiële middelen geven om de investeringen te kunnen doen.” 

Huurprijs berekenen?

Weet u nog niet precies wat de waarde is van het vastgoed en vraagt u zich af wat een reële huurwaarde kan zijn voor het pand, inclusief WWS punten? Vraag dan hier gratis en vrijblijvend een property-scan aan. De informatie heeft u vervolgens binnen vijf minuten in uw mailbox.

Lees ook:

20 december 2022

Bedrijventerreinen

Lees verder

19 december 2022

Financiering geeft vurige glasblazer weer lucht en ruimte

Lees verder