Een ontspoorde woningmarkt: hoe heeft dat kunnen gebeuren?

14-02-2022

Stadsgeograaf en onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam Cody Hochstenbach deed uitgebreid onderzoek naar hoe de woningmarkt zo heeft kunnen ontsporen. In zijn boek Uitgewoond komt hij tot verrassende conclusies. Maarten Bouwhuis en co-host Rogier Hentenaar spreken met hem.

De aandacht in de media en in de politiek gaat heel vaak uit naar mensen die keer op keer worden overboden door een belegger of naar mensen die woekerprijzen neerleggen om die felbegeerde woning te bemachtigen. Maar volgens Cody spelen de grootste uitwassen van de woningcrisis zich af aan de onderkant van de woningmarkt. “Dakloosheid is wat mij betreft de allergrootste uitwas van de wooncrisis, en het aantal daklozen in Nederland is de afgelopen tien jaar verdubbeld. Daarnaast heeft een kwart van de huurders iedere maand moeite om de huur te betalen. Ook dat aandeel is verdubbeld ten opzichte van tien jaar geleden. Twintigers blijven steeds vaker noodgedwongen bij hun ouders wonen. Woningnood is van alle tijden, maar het idee was altijd dat je na je studie je droomwoning zou kunnen kopen. Deze belofte klopt niet meer.”

Luister de podcast

Politiek beleid

In zijn boek Uitgewoond onderkent Cody een aantal hardnekkige mythes. Decennialang heeft de politiek verkondigd dat kopen beter is dan huren: kopers hebben na verloop van tijd een buidel geld opgespaard, terwijl huurders hun centen in een bodemloze put zien verdwijnen. Cody kijkt hier wat genuanceerder tegenaan. “Aan de ene kant is het een gevoelsmatig en ideologisch verhaal. Kopers zouden betere burgers zijn, meer naar de buren omkijken en hun huis echt tot hun thuis maken. Maar het bewijs hiervoor is flinterdun. Dat kopers in staat zijn vermogen op te bouwen, klopt echter wel. De doorsnee koper heeft 90 keer zoveel vermogen als de doorsnee huurder, en dat is schandalig. Dat is geen ongelukkig bedrijfsongeval, maar het gevolg van politiek beleid. Kopers worden jaarlijks middels hypotheekrenteaftrek met miljarden gesubsidieerd, terwijl het vermogen dat in de woning zit onbelast blijft. Huurders daarentegen zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met de ene na de ander lastenverzwaring.”

De vastgoedbelegger

Het beeld bestaat dat kapitaalkrachtige mensen starters van de markt drukken. Hoe staat Cody tegenover dit idee? “Dit is voornamelijk het gevolg van de veranderende omstandigheden. De rol van de woningbelegger is in honderd jaar steeds verder naar de achtergrond gedrongen. De woningmarkt moest moderner worden met aan de ene kant de huizenbezitters, en aan de andere kant de sociale huursector met betaalbare huurwoningen van goede kwaliteit. Nu zie je dat koopwoningen voor een grote groep mensen te duur zijn geworden en de toegang tot de sociale huursector aan banden is gelegd. De vastgoedbelegger is in het gat gesprongen dat hierdoor is ontstaan.”