De particuliere vastgoedbelegger

26-07-2023

Veel particuliere vastgoedbeleggers houden het voor gezien. Ze zetten hun tweede huis te koop of denken daar serieus over na. Dat blijkt uit navraag bij makelaars en branchevereniging VastgoedBelang. De vraag van deze week: wat betekent dat voor de woningmarkt? Maarten Bouwhuis en co-host Maarten de Gruyter spreken hierover met Steven van Westerop, een kleine vastgoedbelegger, en Jeroen Visser, eigenaar van Puur Makelaars in Amsterdam.

Steven van Westerop verhuurt drie woningen met de bedoeling om zo in zijn pensioen te voorzien. Het directe rendement hiervan schat hij op 5% à 6%. In de box 3-maatregel wordt een fictief rendement in rekening gebracht van 6,17%, en daar moet 30% belasting over worden betaald. “Zo’n fictief rendement ga ik niet halen”, vertelt Steven van Westerop. “Ik heb een woning waar 2% hypotheek op zit. Binnenkort krijg ik een herziening, en ga dan 6% betalen. Dus in plaats van er geld aan over te houden, moet ik fors bijbetalen.” Maarten de Gruyter constateert dat dit representatief is voor de kleine vastgoedbelegger. “Het is contraproductief en gaat uit van het waanidee dat er enorme rendementen worden gemaakt.”

Afname aantal huurwoningen

Jeroen Visser ziet dit in zijn praktijk terug. “Het aantal huurwoningen neemt af. Een derde van ons huidige aanbod is een box 3-woning die verkocht wordt. Die komen vervolgens niet terecht bij inkomens waar de woning voor bedoeld was, maar bij een veel hoger segment. Wij deden veel aankopen voor particulieren die een woning voor de verhuur wilden kopen, maar dat zien we al een half jaar niet meer. De inschatting voor Amsterdam is dat de komende jaren 70% van de particuliere huurwoningen uitgepompt zal worden.”

Gevolgen middenhuurregeling

Als gevolg van de middenhuurregeling komt de grens van de huurprijsbescherming te liggen op 187 punten. Dat betekent dat in 2024 bij het afsluiten van een nieuw huurcontract de meeste huurwoningen onder de €1.100 per maand gaan kosten. “Voor mij zakt hiermee de boel in”, constateert Steven van Westerop. “De meest bepalende factor is het aantal vierkante meters, en die kan ik niet uitbreiden. Zodra de huurder vertrekt, moet ik de boel verkopen. Maar omdat er voor iedere huurwoning 40 mensen in de rij staan, zal de huurder niet snel naar een andere huurwoning verkassen. Daar hoop ik dan maar op.”

Jeroen Visser ziet in deze regeling een extra aanslag op de huurwoningmarkt. “40% van de huurwoningen is particulier. Van die 40% wordt 70% uitgepompt, en dat betekent dat de huursector nog maar 65% is van wat het was.” Maarten de Gruyter ziet desondanks een lichtpuntje. “Bij nieuwbouw van huurwoningen wordt veel ingezet op duurzaamheid. Met een duurzame woning kom je al snel boven de 187 punten, dus de kwaliteit van de woningen wordt beloond.”

Financiering van uw beleggingspand

Bent u vastgoedbelegger en wilt u een woning of appartement kopen voor de verhuur? Uw beleggingspand financiert u eenvoudig met De Verhuurhypotheek van Mogelijk.

Laat u ook inspireren door...