De businesscase van groen bouwen

10-10-2023

Groene gevels, nestkasten voor vleermuizen, wadi’s in plaats van putdeksels en lange stroken langs de weg. Natuurinclusief bouwen wordt de nieuwe norm, hoor je steeds vaker. De vraag van deze aflevering van Vastgoed Gezocht: waarom komen die projecten toch maar mondjesmaat van de grond? Maarten Bouwhuis en co-host Joëlle Lokhorst gaan hierover in gesprek met Mark Bode van Rebel Group. Hij adviseert overheden en vastgoedpartijen over natuurinclusieve bouwprojecten.

“Er zijn verschillende definities van natuurinclusief bouwen”, legt Mark uit. “Wij noemen het natuurpositief bouwen: wat is de situatie die je op dit moment aantreft, en hoe ziet die eruit op het moment dat je gaat ontwikkelen. Daarbij moet de natuur zoveel mogelijk behouden blijven. Dat lukt niet altijd, dus moet je kijken op welke manier je het kunt compenseren.”

Nederland is een aangeharkt land met een volledig gecreëerd landschap. Wat is dan de betekenis van natuur terugbrengen wanneer je een akker met Engels raaigras gaat ombouwen tot woningen? Mark onderkent dat er in zo’n weiland weinig biodiversiteit te bespeuren valt, maar ziet wel mogelijkheden. “Je probeert dan andere maatregelen te treffen, bijvoorbeeld door het aanbrengen van groene sedumdaken of daktuinen. Dat zorgt voor meer biodiversiteit dan het stukje gras dat daar lag. Het is ingewikkelder om natuurinclusief te bouwen tegen een natuurgebied aan. Daar is een grote mate van biodiversiteit aanwezig, waardoor het lastig is dat volledig te compenseren.”

Normeringen vanuit de gemeente

Wettelijk is er op dit gebied nog weinig geregeld. Bedreigde diersoorten zijn beschermd, maar veel verder gaat het niet. Wel komen er vanuit de lokale gemeenten steeds meer normeringen. ”Je kunt het niet zomaar standaardiseren”, vervolgt Mark. “De ene locatie is de andere niet. Mensen hebben wel eens het idee dat er niet gebouwd mag worden omdat er op een plek drie kevers rondkruipen, maar de afwegingen liggen vaak op een hoger niveau. Het gaat veel meer over de totale natuur, zeker bij grotere woonwijken. Op gebiedsniveau werk je idealiter aan een volledig ecosysteem. Het is dan wel zaak om daar bij de gebiedsontwikkeling tijdig rekening mee te houden. Er worden helaas nog te weinig ecologen aan de voorkant van het proces betrokken.”

Split incentive

Natuurinclusief bouwen vereist dat er initieel meer kosten gemaakt worden. De aanleg van een wadi om water op te vangen kost geld, maar het rendement daarvan wordt pas op de langere termijn zichtbaar. Voor ontwikkelaars is dat geen goed nieuws. “Wij noemen dat een split incentive. De ontwikkelaar heeft hier niet direct baat bij, maar voor gebruikers en de beleggers ligt dat anders. Met de klimaatadaptatie kan ook de ontwikkelaar er eigenlijk niet meer onderuit. Kwaliteit is essentieel om te kunnen verkopen, en mensen willen steeds vaker groen wonen. Wij hebben inmiddels een tool in gebruik waarmee de opbrengst van de vergroening kan worden omgezet in euro’s: als je zo veel CO2 opvangt, heeft dat potentieel een waarde van zo veel. Dit soort objectieve meetmethodieken zullen steeds vaker gebruikt gaan worden.”