Fonds 10 is nu geopend voor inschrijving. Kom naar een van onze kennissessies of lees meer over fondsbeleggen
Direct contact

Neem gerust contact met ons op, wij staan met plezier voor u klaar.

Algemeen
0346 – 250 171
Fondsbeleggen
0346 – 264 664
Boekhouding
0346 – 796 154

Bedrijf verkopen met eigen vastgoed? De 5 meest gangbare situaties op een rij

De helft van alle mkb’ers wil zijn bedrijf binnen nu en vijf jaar verkopen. Veel van hen hebben hun bedrijf gevestigd in een eigen pand. Maar hoe ga je bij een verkoop of overname met dat vastgoed om? Tsjip Boersma, bedrijfsovernameadviseur bij Diligence, zet de vijf meest gangbare situaties op een rij.

Dit artikel verscheen eerder op fd.nl

Zo’n 48 procent van de Nederlandse ondernemers met een mkb-bedrijf, wil die onderneming binnen nu en vijf jaar verkopen. Dat blijkt uit Europees onderzoek onder ruim duizend directeuren in opdracht van Marktlink. Binnen tien jaar zou het zelfs gaan om tachtig procent.

Ook Boersma ziet deze trend. ‘Of het echt de helft is, durf ik niet te zeggen. Maar we zien dat er na corona aanzienlijk meer aanbod op de markt is dan normaliter. Er is een grote generatie ondernemers die hun bedrijf na dertig tot veertig jaar wil verkopen, maar die dat door de pandemie twee à drie jaar heeft uitgesteld in afwachting van betere tijden’, vertelt hij.

Vroegtijdig pensioen

Daarnaast is er een groep ondernemers die de coronaperiode is doorgekomen met financiële steun van de overheid, maar die nu moet erkennen dat ze het zonder die steun niet gaan redden. ‘Ze geloven dat ze het stokje beter op tijd kunnen overdragen aan iemand anders, dan dat ze op dezelfde voet verdergaan en een eventueel faillissement riskeren’, gaat hij verder.

En dan is er nog een derde groep. ‘Een relatief grote groep jonge ondernemers, die vroegtijdig wil stoppen met werken. Ze hebben hun bedrijf in tien à vijftien jaar op een punt gebracht waarop het voor strategische kopers interessant is en voor henzelf een goede verkoopsom kan opleveren. Het vrijgekomen geld willen ze dan bijvoorbeeld weer investeren in vastgoed.’

‘We kijken ook naar de persoonlijke situatie van de ondernemer: wat zijn de wensen, wat is de leeftijd en welke middelen zijn er om te voorzien in het pensioen’

- Tsjip Boersma, bedrijfsovernameadviseur bij Diligence

Pensioen als vertrekpunt

Als bedrijfsovernamespecialist begeleiden Boersma en zijn collega’s mkb’ers zowel bij de aan- als verkoop van hun bedrijf. ‘We beginnen meestal met een analyse van de situatie en kijken daarbij ook naar de persoonlijke situatie van de ondernemer: wat zijn de wensen, wat is de leeftijd en welke middelen zijn er om te voorzien in het pensioen. Dit is vaak het vertrekpunt’, legt hij uit.

Daarna maken ze samen met de mkb’er een longlist van mogelijk geïnteresseerden, die ze proactief benaderen. ‘En als er potentiële kopers reageren dan begint het proces echt te lopen. De kennismaking, de onderhandelingen, het boekenonderzoek, de contractvorming en het passeren van de akte’, somt Boersma op. ‘Onze kracht bij Diligence zit in de kop-staartbegeleiding. We begeleiden het gehele traject vanaf koop- of verkoopbeslissing tot en met de overdracht bij de notaris. Het gezamenlijke doel is de meest optimale situatie te creëren voor onze opdrachtgever’, verduidelijkt hij.

5 mogelijkheden voor vastgoed bij de verkoop van je bedrijf

Omdat veel mkb-bedrijven in een eigen bedrijfspand zitten, moet ook over het vastgoed worden nagedacht. Volgens Boersma is iedere situatie maatwerk, maar zijn er in de basis vijf gangbare situaties.

  1. Gehuurd vastgoed doorgeven aan de koper
    In veel gevallen zit het bedrijf in een gehuurd pand. ‘Als de koper van het bedrijf op dezelfde locatie wil blijven, dan moeten de potentiële koper en verkoper de verhuurder van het pand daarover informeren’, aldus Boersma. ‘Vaak is er een clausule in het huurcontract opgenomen, waaruit blijkt dat de verhuurder een stem wil hebben als er een nieuwe huurder komt. Daar dienen alle partijen zich dan ook aan te houden.’
  2. Eigen vastgoed verkopen aan de koper
    Dan heb je nog het scenario waarbij de mkb’er ook eigenaar is van het vastgoed. ‘Meestal zien we dat het bedrijf in een werk-bv zit en het vastgoed in een vastgoed- of verhuur-bv met daarboven de holding die het dichtste bij de ondernemer staat. Die holding is bijna nooit onderdeel van de verkoop, want daarin bouwt de ondernemer vermogen op. Als dit vermogen voldoende omvang heeft om te voorzien in het pensioen, dan kun je ervoor kiezen om het bedrijf samen met het vastgoed te verkopen aan de strategische koper’, oppert de bedrijfsovernamespecialist.
  3. Eigen vastgoed verhuren aan de koper
    Het eigen vastgoed direct mee verkopen heeft niet altijd de voorkeur van Boersma, merkt hij daar meteen bij op. ‘Meestal adviseren wij om het bedrijf te verkopen en het vastgoed gedurende een afgesproken periode van bijvoorbeeld vijf of tien jaar te verhuren aan de koper, waarna die het recht op eerste koop van het bedrijfspand krijgt’, zegt hij. ‘Zeker als het vermogen nog niet afdoende is om te voorzien in het pensioen, is dit veruit de meest interessante optie.’ Op deze manier kun je al direct pensioen trekken uit de verkoop van het bedrijf én nog tien jaar genieten van de huurinkomsten. Daarna krijg je nog eens een smak geld voor de verkoop van het bedrijfspand.
  4. Eigen vastgoed verhuren aan een andere partij
    In sommige gevallen heeft de koper geen interesse in het vastgoed. ‘Bijvoorbeeld als het bedrijf niet aan het vastgoed gebonden is, zoals wanneer een grotere webshop een kleinere webshop overneemt en zelf al genoeg magazijnruimte heeft. Dat hoeft geen probleem te zijn als je op een goede locatie zit. Op een aantrekkelijke locatie kun je vaak relatief snel een nieuwe huurder vinden. Maar daarbij is het wel van belang om duidelijke afspraken te maken in de huurovereenkomst en goed op te letten aan wie je gaat verhuren.’ Zo kun je bijvoorbeeld voorkomen dat je vastgoed minder waard wordt door verontreiniging van de bodem.
  5. Holding anders inrichten voor verhuur of verkoop
    Het kan natuurlijk ook zo zijn dat je het vastgoed in privé-eigendom hebt, of dat het is ondergebracht in de holding. ‘In dat geval halen wij er vaak een fiscalist bij om na te gaan of het wel zo handig is om het vastgoed direct met het bedrijf te verkopen, of dat het verstandiger is om daar nog een aantal jaar mee te wachten.’ Een fiscalist kan dan bijvoorbeeld adviseren om het vastgoed eerst onder te brengen in een aparte vastgoed-bv onder de holding, omdat een latere verkoop vanuit de bv dan onder de deelnemersvrijstelling valt. Met een dergelijke constructie valt een hoop belasting te besparen.

‘Zeker als het vermogen nog niet afdoende is om te voorzien in het pensioen, is verhuur veruit de meest interessante optie’

- Tsjip Boersma, bedrijfsovernameadviseur bij Diligence

Elke situatie is anders

Boersma benadrukt dat er geen standaard aanpak is. ‘Elke situatie is anders en iedere ondernemer heeft eigen voorkeuren en wensen voor de toekomst. Sommige mkb’ers willen helemaal niet meer werken, anderen willen tijd vrijmaken voor bijvoorbeeld mantelzorg, verre reizen, hobby’s of kleinkinderen. Het kan ook dat ze de ambitie hebben om passief geld te verdienen door zich bijvoorbeeld volledig te richten op het beleggen van hun vermogen’, somt hij enkele situaties op. Daarnaast heb je in het mkb ook vaak te maken met familiebelangen. ‘Wij signaleren wat er in zo’n geval nodig is en zorgen dat de juiste specialist aan tafel schuift om het allemaal goed te regelen. Van de fiscalist tot de accountant en van de pensioenadviseur tot de notaris.’

Van eigen gebruik naar commerciële verhuur: herfinancier uw zakelijke vastgoed

Gaat u uw onderneming verkopen en wilt u het bijbehorende onroerend goed aanhouden voor de verhuur? Dan is de kans groot dat uw lopende financiering niet meer passend is. Banken vinden het vaak onwenselijk om een pand voor commercieel gebruik te financieren en trekken de bestaande financiering veelal in, of prijzen deze op een hoger niveau. Gelukkig heeft u ook andere mogelijkheden. Zo kunt u uw pand laten herfinancieren bij een non-bancaire financieringspartij.

Mogelijk (her)financiert zakelijk vastgoed in vrijwel alle sectoren tegen zeer gunstige voorwaarden. Van bedrijfspanden tot beleggingspanden, winkelpanden, kantoorpanden en (recreatie)woningen voor de verhuur. Maar ook agrarische gronden, transformatie- en nieuwbouwprojecten. Benieuwd naar de mogelijkheden? Doe een quickscan en ontdek al binnen 48 uur hoeveel geld u kunt lenen. De financiering kan al binnen een week geregeld zijn!