9 tips voor ambitieuze vastgoedbeleggers

13-10-2021

Dit artikel is verschenen in de FD Printbijlage

Wie begint met beleggen in vastgoed kan wel wat advies gebruiken. Vastgoedexperts Milla Alkemade en Frank van der Heijden zitten al jaren in het vak en kennen het klappen van de zweep. Dit zijn hun 9 gouden tips.

Tip 1: Neem niet te veel risico

Frank van der Heijden: ‘Als je heel veel voor een pand moet lenen, moet je het misschien niet doen. Ik heb ooit een keer van een wijze heer gehoord: "Als je de helft niet zelf kunt betalen, moet je het eigenlijk niet doen.” Je hebt dus voldoende eigen geld nodig, want je moet er wel rustig van kunnen slapen.’

Milla Alkemade: ‘Je moet ook altijd een reserve hebben voor onvoorziene kosten. Als je huurder niet betaalt of als hij vertrekt, moet je dat kunnen lijden. Je moet er geen boterham minder om eten.’

Frank van der Heijden: ‘Een leegstandsrisico is er altijd, zelfs in deze tijden van krapte op de huizenmarkt. Stel je koopt een appartement, dan heb je te maken met servicekosten, de VvE-bijdrage en de overige vaste lasten van zo’n woning. Als je een maand geen huurder hebt, lopen die kosten wel gewoon door. Als je rendement in de maanden daarvoor niet zo hoog is geweest, kun je dat niet even opvangen.’

Tip 2: Investeer met je hoofd én je hart

Frank van der Heijden: ‘Bij de keuze voor een investering in een pand kun je alles recht rekenen of juist niet. Met een paar draaien aan de knoppen kun je elke investering positief krijgen en met een paar andere draaien kun je diezelfde investering helemaal negatief krijgen. Toen ik begon in het vastgoed had ik allerlei bekende rekenmodellen om te motiveren waarom we iets wel of niet moesten doen. Vervolgens zei een verkoper tegen mij: ‘Maar wat vind je nou van het gebouw?’ En dan gaat emotie een rol spelen. Ik geloof erin dat dat belangrijk is. Als je ergens enthousiast over bent en mogelijkheden blijft zien, krijg je dat pand heus wel verhuurd.’

Tip 3: Kies voor courante panden

Milla Alkemade: ’Ik heb wel een paar unieke panden in mijn bezit, maar als het om financieringen gaat, heb ik liever rechttoe rechtaan panden. Bedrijfshallen bijvoorbeeld. Daar zijn er veel van en ze zijn vaak in blokjes gebouwd. Ze hebben allemaal dezelfde oppervlakte, dezelfde locatie, hetzelfde bouwjaar. Dat maakt het makkelijk om oude transacties op te vragen: wat hebben ze in het verleden opgebracht? Daarnaast zijn ze courant, doordat ze geschikt zijn voor veel mensen: voor een schilder, een hovenier, voor iemand met een oldtimer, voor iemand die daar kantoor wil houden. Er zijn veel mensen die er gebruik van kunnen maken. Een horecapand is bijvoorbeeld veel specifieker, daar zijn minder gegadigden voor. Voor woningbouw geldt hetzelfde: bij appartementen kun je de waarde snel opvragen. Ze zijn simpel, het geeft een mooi rendement en je hebt er geen omkijken naar. Saai ja, maar dat vind ik juist prettig.’

Tip 4: Hou het dicht bij huis

Frank van der Heijden: ‘Koop een pand in de buurt. Wij zitten in Woerden, dus we gaan niet een pand in Groningen aankopen, want we kennen Groningen helemaal niet. ‘Dichtbij’ heeft ook te maken met affiniteit. Als je gaat beginnen met vastgoed, zou ik kiezen voor iets wat je kent, waarvan je weet hoe het in elkaar zit en weet welke behoefte er binnen die markt is. Stel je bent fysiotherapeut en je wil investeren in vastgoed, kijk dan naar een praktijkachtige locatie met mensen van wie je de taal en de behoefte begrijpt. Ga niet in een bedrijfshal met een metaalbedrijf zitten. De match tussen huurder en verhuurder is namelijk ook heel belangrijk. Je wil die huurder immers zo lang mogelijk houden en daarvoor is een goede relatie belangrijk.’

Tip 5: Wees voorbereid op het worstcasescenario

Milla Alkemade: ‘Als ik overweeg een pand te financieren, denk ik vooraf na over het worstcasescenario. Stel dat de eigenaar van het pand zijn hypotheeklasten niet meer kan betalen aan mij en het pand wordt geveild, dan krijg je daar meestal niet de hoogste prijs voor. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat een pand in de reguliere verkoop 150.000 euro opbrengt en bij een veiling ongeveer 100.000 euro. Dan kan ik mijn verlies pakken, maar een ander scenario is dat ik het zelf koop. Mijn vraag vooraf is daarom: ben ik er dan nog blij mee? Is het een prettige buurt? Is het een beetje dichtbij, zodat ik er snel heen kan in het geval van een calamiteit? Of is het in de buurt van mijn andere vastgoed zodat ik mijn beheermensen ernaartoe kan laten gaan?’

Tip 6: Denk creatief

Frank van der Heijden: ‘Stel dat je voor een woning geen huurder kunt vinden, wat zijn dan de alternatieve mogelijkheden van zo’n pand? Kun je het kleinschaliger maken, mag je er studentenhuisvesting in maken? Kun je het herindelen? Of, als het een kantoorpand is, zou je er woningen van mogen maken? Voor mijn part maak je er een boerderij van of een grote kas. Wij kopen weleens panden waar we nauwelijks doorheen kunnen kijken, maar waar we, door de locatie en de uitstraling, wel de potentie van zien. Twee jaar geleden hebben we een pand gekocht op een centrale locatie in Rotterdam. De locatie was mooi, het pand was mooi en er vlogen allerlei ideeën door ons hoofd van wat we ermee zouden kunnen. In de basis zouden we voor winkels en wonen zijn gegaan, maar toen de ruimte helemaal leeg was, bleek het een heel gave ruimte voor kantoorstudio’s en voor de creatieve en duurzame sector te zijn. Dan ga je een hele andere kant op. Sowieso doorloopt een kantoorpand een bepaalde cyclus. Vroeger hadden we kantoortuinen, toen gingen we weer naar kamers, toen naar flexplekken. Dus kijk of een gebouw daarin kan meebewegen naar de toekomst. Dat hangt af van het type gebouw, maar ook van de locatie. Als je ergens achteraf op een bedrijventerrein zit, kun je door wonen een streep zetten.’

Tip 7: Eerst onderzoeken, dan kopen

Milla Alkemade: ‘Voordat ik ja zeg tegen een financiering, lees ik alle stukken tot in detail door. Denk als geldgever niet: er zijn al zoveel mensen die hiernaar gekeken hebben, het zal wel goed zijn. Dat is het namelijk helaas niet altijd. Er zijn heel veel mensen bij zo’n transactie betrokken – makelaars, notarissen, intermediairs – maar dat wil niet zeggen dat zij alle stukken van a tot z hebben gelezen. Dan kan bijvoorbeeld blijken dat er geen opstalverzekering is en dat die niet kan worden afgesloten. Ja, dan zit je. Of dat een pand wordt gesplitst en dat de ene helft niet bereikbaar is vanaf de weg.’

Frank van der Heijden: ‘Of een pand dat met kamerverhuur te koop wordt aangeboden, maar dat dat in strijd is met de bestemming van dat pand. Dan klapt je rendement in elkaar. Bodemverontreiniging, ook zoiets.’

Milla Alkemade: ‘Doe je huiswerk dus. En – heel belangrijk – doe dat onafhankelijk van de stukken die je van een ander krijgt. Geloof bijvoorbeeld niet automatisch wat er in een taxatierapport staat. Ik doe waardebepalingen zelf, maar als je dat niet kunt, neem dan iemand mee die dat kan en die je vertrouwt. Daarnaast kun je openbare bronnen gebruiken, zoals het kadaster.’

Tip 8: Zorg voor goede contracten

Frank van der Heijden: ‘Wij gebruiken meestal de ROZ-modellen van de vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Maar die zijn vrij kaal, dus die vullen we aan, bijvoorbeeld met een artikel over de opiumwet, medehuurderschap of het gebruik van algemene ruimten. Daar kan een makelaar of branchevereniging eventueel ook over adviseren.’

Milla Alkemade: ‘Ik laat er, in het geval van een woning, vaak bij zetten dat die niet onder een bepaald bedrag verhuurd mag worden. Meestal is dat de liberalisatiegrens, dat is de grens tussen sociale en commerciële verhuur. Ik wil namelijk voorkomen dat een geldnemer het pand voor weinig verhuurt aan een kind of een neefje. Als diegene er tussenuit valt, loopt het huurcontract gewoon door. Dan wordt het pand geveild met huurder en al. Dat levert óf heel weinig op en dan maak ik verlies óf ik koop het zelf en dan zit ik met een huurder van 26 jaar die een heel lage huur betaalt. Dat voorkom ik graag.’

Tip 9: Ga voor rendement op de lange termijn

Frank van der Heijden: ‘Denk niet dat je op korte termijn rijk wordt. Ga uit van termijnen van vijf tot tien jaar voor een pand. In de huidige markt ben je al vijf jaar bezig om je kosten koper eruit te halen. Op een gegeven moment kun je het verkopen, om er wat geld uit te halen en een stap te maken naar een grotere belegging. Bijvoorbeeld als je de locatie hebt verbeterd, je denkt dat je daar het maximaal haalbare hebt bereikt en er naast index geen sprongen meer zijn te maken.’

Milla Alkemade: ‘Als ik een pand financier via Mogelijk kies ik altijd hypotheken waarvan ik verwacht dat ze wat langer zullen lopen en dat een geldnemer het niet op korte termijn kan herfinancieren bij een bank. Zo’n financieringstraject kost mij tijd en geld, dus dan wil ik niet dat het na een jaar alweer wordt afbetaald.’

CV Milla Alkemade, eigenaar van Alkemade Vastgoed, heeft een ruime portefeuille met vastgoed en ze financiert vastgoed via Mogelijk. Ze doet onder andere vastgoedbeheer en -waardering, koop- en verkoopbemiddeling en huur-en verhuurbemiddeling.

CV Frank van der Heijden, dga van Van der Heijden Groep, beheert en belegt in vastgoed, onder andere via Mogelijk. Daarnaast is hij, samen met zijn compagnon, actief als projectontwikkelaar, bouwer en eindbelegger in diverse vastgoedportefeuilles.