Je verhuuropbrengsten: box 1 of box 3?

24-05-2021

Van overdrachtsbelasting tot wel of geen btw en de huurinkomsten die in box 1 of 3 komen; welke fiscale vastgoedregels moet je zeker kennen? In deze aflevering is René Maat te gast, vastgoedfiscalist en partner van Rechtstaete. Wat zijn de belangrijkste belastingregels die gelden voor mensen in het vastgoed? En hoe zit het nou met dat tweede huis dat je verhuurt en waar je stiekem toch wel wat werk aan hebt? Een woning verhuren gaat niet alleen maar over rozen.

Vastgoedfiscalist René Maat zegt dat professionele partijen wel weten dat je een deskundige moet inschakelen, maar vooral het moment waarop je dat doet is belangrijk: vóórdat je afspraken gaat maken over een transactie. Afspraken die al gemaakt zijn, kunnen niet of heel lastig worden teruggedraaid en dat kan veel ellende veroorzaken.

Box 1 vs. box 3: wat is het verschil

In box 1 vallen inkomsten uit arbeid waarover je inkomstenbelasting betaalt. Alles wat onder vermogen valt, valt onder box 3. Een tweede huis geldt als vermogen dat in box 3 terechtkomt.

“De fiscus kijkt alleen naar ontvangen huurinkomsten om de waarde van het vastgoed te bepalen. Dit is dus niet aan de hand van de WOZ-waarde. Van die waarde wordt een fictief rendement afgeleid waarover je belasting betaalt. Als je alleen maar verhuurt en niets extra's doet, zoals zelf schoonmaken en groot onderhoud plegen, dus niet meer doet dan 'normaal' vermogensbeheer, vallen de werkelijke huurinkomsten niet in box 1 en betaal je daar ook geen inkomstenbelasting over. De Belastingdienst vindt dat het normaal is dat je aan vermogensbeheer doet en het vastgoed dus onderhoudt. De veilige route is nog steeds om alles uit te besteden en zo buiten box 1 te houden.” De Hoge Raad moet nog uitspraak doen over wat 'normaal' & actief vermogensbeheer van vastgoed precies is.

Een tweede woning voor verhuur: in welke box wordt dit belast?

Heb je een tweede woning waarvan je wel eigenaar bent, maar er zelf niet woont? Dan behoort de tweede woning tot box 3. Je betaalt belasting over je vermogen. Dit wordt gedaan aan de hand van de WOZ-waarde, ofwel Waardering Onroerende Zaken. De Belastingdienst zegt hierover het volgende:

"Hebt u een woning in Nederland die u aangeeft als overige onroerende zaak? Vermeld dan de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Deze staat op de WOZ-beschikking die u hebt gekregen van uw gemeente aan het begin van het jaar van aangifte."

De huurinkomsten zijn niet belast. Hierover zegt de Belastingdienst het volgende:

"U hoeft de huur die u ontvangt niet op te geven in uw aangifte. Wel moet u de waarde van de woning op 1 januari opgeven als bezit in box 3. Als u een lening hebt afgesloten voor deze woning, geeft u de lening op als een schuld in box 3."

Huurinkomsten wel belast in box 1 bij aanbieden van aanvullende activiteiten

Biedt je woonruimte voor tijdelijke verhuur aan waarbij je aanvullende diensten aanbiedt, zoals het verzorgen van ontbijt of het verstrekken van linnengoed? Dan kan de totale huurvergoeding belast zijn als resultaat uit overig werk in box 1. Of dit ook voor jouw situatie geldt, is afhankelijk van het aantal uur dat je kwijt bent aan het aanbieden van deze extra diensten en of je een hogere opbrengst kunt verwachten naar aanleiding van de overige werkzaamheden.

Als er arbeid wordt geleverd met als doel om een hoger rendement op de belegging te behalen, dan kan er sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming. Het resultaat van deze arbeid wordt belast in box 1.

De deskundigheid van Mogelijk als financier van o.a. beleggingspanden en projectontwikkeling

Bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen kunt u vertrouwen op goede kennis van verschillende projectontwikkelaars. Onze vastgoedspecialisten hebben al meer dan twintig jaar ervaring in vastgoedontwikkeling. Een van onze oprichters is zelf projectontwikkelaar; hij weet als geen ander welke kansen en risico’s bij een project komen kijken.

Bent u benieuwd of wij uw object of project kunnen financieren? Doe vrijblijvend de quickscan en ontvang ons voorstel

Huurprijs berekenen?

Weet u nog niet precies wat de waarde is van het vastgoed en vraagt u zich af wat een reële huurwaarde kan zijn voor het pand, inclusief WWS punten? Vraag dan hier gratis en vrijblijvend een property-scan aan. De informatie heeft u vervolgens binnen vijf minuten in uw mailbox.

Laat u ook inspireren door...