13 Juni 2023 ‘Verdiep je goed. Lees voorwaarden aandachtig. Stel kritische vragen. Bespreek denkbare scenario’s. Niks nieuws eigenlijk’ Column | Herfinanciering blijft Nieuwe investeringen mogen dan op een lager pitje staan, behoefte aan herfinanciering blijft bestaan. Logisch, want elke dag lopen er leen- of rentevaste periodes af. Dat stelt ondernemers voor een belangrijke keuze: herfinancieren, tegen een vaak fors hogere rente, of liever verkopen? Hoewel herfinancieren door de gestegen rente fors duurder kan uitpakken, verwacht Folkert Eggink van Mogelijk niet dat vastgoedverhuurders massaal gaan uitponden. ‘Simpelweg omdat de meesten nog huurcontracten hebben lopen. Bovendien: de meeste beleggers die wij kennen, verkopen niet onder druk en zijn zeker geen graaiers. Vastgoedbeleggers in het algemeen zijn geen graaiers, want zo spectaculair zijn de langjarige gemiddelde rendementen niet. Ja, de laatste jaren ging het even hard. Maar historisch is het meestal de inflatie plus een procentje erbij. Het zijn gewoon mensen die hard werken en iets voor hun pensioen willen opbouwen.’ Alle sectoren positief, behalve nieuwbouwwoningen Waar gaat de vastgoedmarkt heen? Dat vroeg de redactie van Vastgoed- journaal eerder dit voorjaar aan een aantal grote vastgoedadvies- bureaus. Rode draad in alle reacties: ‘Er komt herstel in alle segmenten, behalve bij nieuwbouwwoningen.’ Erik Langens, directeur Capital Markets bij CBRE: ‘In de loop van het jaar gaat het beleggingsvolume weer stijgen. Nieuwe transacties voor kantoren zijn vooralsnog schaars, maar de nieuwe transacties zullen de markt wel triggeren om weer deals te doen.’ Opvallend is de populariteit van retail. ‘We krijgen veel opdrachten binnen voor de verkoop van winkels en zien dat beleggers dit type vastgoed beter waarderen dan andere sectoren.’ Pieter Hendrikse, ceo van JLL: ‘Mensen moeten eraan wennen dat geld nu geld kost. Nu nieuwbouw moeilijk is, wordt transformatie interessanter. Daarnaast kun je bij kantoren waarde toevoegen met bijvoorbeeld verduurzaming. Ook in de logistiek zitten nog ontwikkelingen en in retail gaan wel weer transacties plaatsvinden. Winkels zijn bestendig, mits ze erin slagen de klant weer terug te halen naar de fysieke winkel.’ Mathijs Flierman, head of Capital Markets bij Cushman & Wakefield: ‘In logistiek en light industrial, retail en hospitality is de dynamiek groter dan bij kantoren of woningen. In de woningmarkt lopen bied- en vraagprijs sterk uiteen, mede door de hoge rente en regulering. Zodra de renteontwikkeling voorspelbaar is, zullen er weer meer transacties plaatsvinden. Ik verwacht dat die in de tweede helft van dit jaar begint en volgend jaar doorzet.’ Jordy Diepeveen, Director Investment bij Savills: ‘Wij verwachten dat het investeringsvolume voor het einde van het jaar wat oploopt, met name in het segment onder twintig miljoen. Beleggers richten zich over het algemeen nog steeds op de core-producten, waarbij locatie en voorzieningen een grote rol spelen. Ze kijken naar het vertrouwen van de gebruikersmarkt en kiezen het liefst voor producten waarbij hun kasstroom zo weinig mogelijk risico loopt.’ Dré van Leeuwen, executive director Capital Markets & Agency bij Colliers: ‘We verwachten dat het volume richting het einde van het jaar weer aantrekt als het stof is neergedaald wat betreft de hogere rente en economische onzekerheid. Retail zal wat sneller herstellen dan de andere categorieën. Vooral doordat de markt daar sinds corona al meer is genormaliseerd, zowel qua huurprijs als qua rendement.’ 6 7 houden Lees de kleine lettertjes Ondernemers die financiering nodig hebben, komen de laatste jaren op steeds meer manieren aan hun trekken. Non-bancaire kredietverstrekking heeft een grote vlucht genomen. En: door die vlucht is de markt inmiddels zo goed als volwassen te noemen. De tijd was al langer rijp voor een grotere rol van serieuze kredietverstrekkers naast de grootbanken. Dergelijke partijen bieden bovendien vaak meer maatwerk en vooral véél meer snelheid, zodat je als ondernemer sneller financiële armslag hebt. Ondernemers zien dat, en durven deze vormen van kredietverstrekking inmiddels serieus te nemen. De term ‘alternatieve’ financiering – die suggereert dat een andere vorm de standaard is – doet onrecht aan deze markt. De nieuwe realiteit is dat we een financieringsmarkt hebben die meer keuze biedt dan ooit. Met allerlei verschillende proposities, elk met hun eigen kenmerken. Een van de grote voordelen van de non-bancaire financiers is hun snelheid. Deze partijen kunnen met moderne technieken en big data risk assessment snel een aanvraag wegen. Ondernemers doen daar hun voordeel mee, en ook banken leren ervan. Waar die in de beginfase soms met argusogen naar de markt keken, zie je dat ze nu zelf fintech-kredietaanbieders in het leven roepen of inlijven om een rol te spelen in de markt. Hierdoor heb je als ondernemer naast de klassieke bankfinanciering nu meer kredietopties dan ooit. Zo is leasing van bedrijfsmiddelen nog altijd heel populair – na auto’s en kostbare productiemachines of hightech copiers worden ook activa met lagere waarde steeds vaker geleased – zoals de toonbank van de slager of de ijskast van de bakker. Andere populaire vormen zijn factoring en bijvoorbeeld crowdfunding, dat dankzij nieuwe Europese regelgeving inmiddels ook een volwassen status heeft bereikt. En dan zijn er nog al die andere vormen – van financiering bij familie en vrienden tot kredietunies, direct lending, private debt funds en mkbbeurzen. Met zoveel keuze kun je als ondernemer krediet op maat krijgen. Daar zit meteen ook de grootste uitdaging. Al die verschillende vormen hebben hun eigen mogelijkheden en achterliggende verdienmodellen, en daardoor hun eigen tariefstelling en spelregels. Waar je vroeger van alle banken globaal dezelfde werkwijze mocht verwachten, begin je bij nieuwe vormen van kredietverstrekking aan een spel waarvan je de regels nog niet automatisch kent of logisch vindt. Die kunnen per aanbieder verschillen en zijn vaak nét even anders dan je bij de bank gewend was. Precies dáár zit de crux. De kunst bij het aangaan van zulke "nieuwe" kredieten is om te zorgen dat je goed weet wat voor deal je aangaat, en tegen welke voorwaarden. Want niet alleen de rentebedragen zijn anders dan bij de bank, maar dat geldt mogelijk ook voor de spelregels rond looptijd, voorwaarden en opeisbaarheid, die weer invloed kunnen hebben op je mogelijkheden om ook bij andere financiers te lenen. Kun je bijvoorbeeld tussentijds aflossen? Hoelang zit je vast aan een product? Wat is de looptijd? Is tussentijdse aanpassing mogelijk? Wat gebeurt er als je onverhoopt tijdelijk even niet kunt betalen? Mag je ook met andere financiers werken? Mag je activa verkopen zonder vooroverleg, of andere bestuurders benoemen? De bottomline: verdiep je goed. Lees voorwaarden aandachtig. Stel kritische vragen. Bespreek denkbare scenario’s. En vooral: laat je adviseur zo nodig goed meekijken. Niks nieuws eigenlijk. Gewoon scherp ondernemerschap. Jelmer Baukema Advocaat-partner bij Van Doorne Jelmer Baukema (38) is advocaat-partner bij Van Doorne in Amsterdam, een kantoor met 220 advocaten, notarissen en fiscalisten. In zijn dagelijkse praktijk adviseert hij financiers en ondernemers in financiering en herstructurering, met een bijzonder focus op non-bancaire financieringsvormen.
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc2MDM=